По смыслу статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации в их нормативном единстве с принципом неприкосновенности собственности (статья 35 Конституции Российской Федерации, статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) и принципом недопустимости злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) при определении судом оснований для сноса объекта недвижимости, оставленного собственником после прекращения права пользования земельным участком, следует определять баланс прав и интересов собственника земельного участка, на котором расположен чужой объект недвижимости, и собственника такого объекта.
Из определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.01.2014 N 209-О следует, что положение абзаца 2 пункта 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации направлено на обеспечение баланса прав и законных интересов как собственника земельного участка, так и собственника недвижимости, под размещение которой был предоставлен указанный земельный участок.
В силу статей 10, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации избранный лицом способ защиты нарушенного права должен быть соразмерным допущенному нарушению и не выходить за пределы осуществления гражданских прав.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 октября 2015 г. N Ф09-6799/15
Дело N А76-6135/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Смирнова А.Ю., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственности "Проект-Сервис" (далее - общество "Проект-Сервис") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 делу N А76-6135/2015 Арбитражного суда Челябинской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "Проект-Сервис" - Камалетдинов А.М. (доверенность от 28.07.2015).
Общество "Проект-Сервис" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Интеграционные технологии в промышленности" (далее - общество "ИнТехПром"), обществу с ограниченной ответственностью "Группа развития бизнеса" (далее - общество "ГРБ") о взыскании с общества "ИнТехПром" 1 152 602 руб. 74 коп. задолженности по арендной плате за период с 08.07.2013 по 28.02.2015, расторжении договора аренды земельного участка от 12.10.2012 N 07-2012/ГРБ, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 08.07.2013, об обязании ответчиков освободить земельный участок с кадастровым номером 74:36:0509013:52 по адресу: г. Челябинск, ул. Советская, 10, от принадлежащего им имущества, в том числе путем сноса нежилого здания N 10 по ул. Советской города Челябинска, в котором расположены следующие нежилые помещения, принадлежащие обществу "ИнТехПром": нежилое помещение N 3 (офис) общей площадью 219,5 кв. м, условный номер 74:36:000000:00:037135:1003/Аа2; нежилое помещение N 4 (офис) общей площадью 46,8 кв. м, условный номер 74-74-01/251/2006-329; нежилое помещение N 8, назначение: нежилое, общей площадью 61,9 кв. м, этаж: мансарда, условный номер 74-74-01/861/2006-071; нежилое помещение N 9, назначение: нежилое, общей площадью 82,7 кв. м, этаж: цоколь условный номер 74-74-01/861/2006-073, а также принадлежащее обществу "ГРБ" нежилое помещение N 11, назначение: нежилое, площадь: общая 1,5 кв. м, этаж: цокольный, условный номер 74-74-01/254/2009-369.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Крон" (далее - общество "Крон").
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.05.2015 (судья Гусев А.Г.) исковые требования удовлетворены. С общества "ИнТехПром" в пользу общества "Проект-Сервис" взыскано 1 152 602 руб. 74 коп. задолженности. Расторгнут договор аренды земельного участка от 12.10.2012 N 07-2012/ГРБ, заключенный между обществом "ГРБ" и обществом "ИнТехПром". На общество "ГРБ" и общество "ИнТехПром" возложена обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 74:36:0509013:52 от принадлежащего им имущества, в том числе путем сноса нежилого здания N 10 по ул. Советской города Челябинска, в котором расположены следующие нежилые помещения, принадлежащие обществу "ИнТехПром": нежилое помещение N 3 (офис) общей площадью 219,5 кв. м, условный номер 74:36:000000:00:037135:1003/Аа2; нежилое помещение N 4 (офис) общей площадью 46,8 кв. м, условный номер 74-74-01/251/2006-329; нежилое помещение N 8, назначение: нежилое, общей площадью 61,9 кв. м, этаж: мансарда, условный номер 74-74-01/861/2006-071; нежилое помещение N 9, назначение: нежилое, общей площадью 82,7 кв. м, этаж: цоколь условный номер 74-74-01/861/2006-073, а также принадлежащее обществу "ГРБ" нежилое помещение N 11, назначение: нежилое, площадь: общая 1,5 кв. м, этаж: цокольный, условный номер 74-74-01/254/2009-369. На общество "ИнТехПром" в лице конкурсного управляющего Гладкова А.Н. возложена обязанность начать работы по сносу здания не позднее 10 календарных дней и завершить их в течение 40 календарных дней с момента вступления решения в законную силу способом, выбранным обществом "ИнТехПром", с компенсацией обществом "ИнТехПром" истцу 35,646% расходов на снос по факту выполнения работ, но не более 867 430 руб. 80 коп., а также в случае неисполнения обязанности по сносу объекта либо ее исполнения в нарушением указанных сроков предоставлено истцу право осуществить действия по сносу здания со взысканием с общества "ИнТехПром" 64,354% от расходов на такой снос, но не более 1 566 028 руб. 20 коп.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 (судьи Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В.) решение суда отменено в части удовлетворения исковых требований об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 74:36:0509013:52 от принадлежащего им имущества, в том числе путем сноса нежилого здания N 10 по ул. Советской города Челябинска, в котором расположены следующие нежилые помещения, принадлежащие обществу "ИнТехПром": нежилое помещение N 3 (офис) общей площадью 219,5 кв. м, условный номер 74:36:000000:00:037135:1003/Аа2; нежилое помещение N 4 (офис) общей площадью 46,8 кв. м, условный номер 74-74-01/251/2006-329; нежилое помещение N 8, назначение: нежилое, общей площадью 61,9 кв. м, этаж: мансарда, условный номер 74-74-01/861/2006-071; нежилое помещение N 9, назначение: нежилое, общей площадью 82,7 кв. м, этаж: цоколь условный номер 74-74-01/861/2006-073, а также принадлежащее обществу "ГРБ" нежилое помещение N 11, назначение: нежилое, площадь: общая 1,5 кв. м, этаж: цокольный, условный номер 74-74-01/254/2009-369; в части требований о возложении на общество "ИнТехПром" обязанности осуществить снос; в части требований о предоставлении права истцу осуществить снос указанных объектов в случае неисполнения обществом "ИнТехПром" обязанности по сносу, а также в части распределения расходов по уплате государственной пошлины по иску в части неимущественных требований. В удовлетворении исковых требований в указанной части отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Проект-Сервис" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на неправильное толкование судом апелляционной инстанции статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение пункта 1 статьи 235, статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель считает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о возмездности прекращения прав на строения, поскольку в случае сноса строения собственник земельного участка ничего не приобретает. По его мнению, вывод суда о возмездности прекращения прав на строения является обоснованным только при их сохранении и использовании в последующем собственником земельного участка. Предусмотренное абзацем 2 пункта 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации право владельца земельного участка на освобождение участка от чужого имущества не обусловлено ни предварительным отказом собственника строения от имущества, ни компенсацией его потерь от сноса. Общество "Проект-Сервис" полагает необоснованной ссылку суда апелляционной инстанции на исключительность случаев безвозмездного изъятия имущества в соответствии со статьями 242, 243 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель считает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о недоказанности истцом соразмерности стоимости заявленного к сносу имущества и стоимости земельного участка. Общество "Проект-Сервис" указывает на совершение обществом "ГРБ" действий, свидетельствующих об отказе от права собственности на помещение, расположенное в спорном здании.
В отзыве на кассационную жалобу общество "ГРБ" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, полагая обоснованными доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Законность постановления суда апелляционной инстанции проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как установлено судами, между обществом "ГРБ" (арендодатель) и обществом "ИнТехПром" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.10.2012 N 07-2012/ГРБ, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное пользование земельный участок с кадастровым номером 74:36:0509013:52 общей площадью 1 898 кв. м, находящийся по адресу: г. Челябинск, ул. Советская, 10.
Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставляется в пользование арендатору для размещения, обслуживания и эксплуатации нежилых помещений общей площадью 410,9 кв. м, принадлежащих арендатору на праве собственности, расположенных в нежилом здании на земельном участке.
Договор аренды заключен сроком на 5 лет (пункт 2.1 договора).
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что ежегодный размер арендной платы составляет 700 000 руб.
В силу пункта 3.2 договора арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным месяцем, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.
Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа независимо от ее последующего внесения (пункт 6.4.2 договора).
Договор аренды земельного участка от 12.10.2012 N 07-2012/ГРБ зарегистрирован 08.07.2013.
По акту приема-передачи от 12.10.2012 арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером 74:36:0509013:52.
На основании договора купли-продажи от 25.04.2014 зарегистрировано право собственности общества "Проект-Сервис" на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0509013:52 общей площадью 1898 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Советская, 10 (свидетельство о государственной регистрации права от 03.06.2014 серии 74 АД N 989344).
Обществом "Проект-Сервис" направлено обществу "ИнТехПром" 18.08.2014 уведомление о смене собственника земельного участка, датированное 20.06.2014.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 03.06.2014 серии 74 АД N 989343 за обществом "Проект-Сервис" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 5/3 (часть помещения N 5) общей площадью 226,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Советская, 10.
Обществом "ГРБ" (первоначальный кредитор) и обществом "Проект-Сервис" (новый кредитор) подписан договор об уступке права требования от 08.06.2014 N 2-2014/ГРБ, согласно которому первоначальный кредитор передает, а новый кредитор принимает право требования долга к обществу "ИнТехПром".
Размер передаваемого по договору требования составляет 632 876 руб. 71 коп. (пункт 1.2 договора уступки).
В силу пункта 1.3 договора уступки с момента подписания настоящего договора право (требование), возникшее на основании договора аренды земельного участка от 12.10.2012 N 07-2012/ГРБ (за период с 08.07.2013 по 02.06.2014), акта приема-передачи от 12.10.2012, в размере, указанном в пункте 1.2 договора, а также права, обеспечивающие исполнение обязательств, в том числе право на неуплаченные проценты, переходят к новому кредитору с момента подписания настоящего договора.
Истец направил 15.08.2014 в адрес общества "ИнТехПром" уведомление о замене кредитора, датированное 08.06.2014.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.05.2011 серии 74 АГ N 353457 обществу "ГРБ" на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 11 общей площадью 1,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Советская, 10.
Обществу "ИнТехПром" на праве собственности принадлежат нежилое помещение N 3 (офис) площадью 219,5 кв. м, нежилое помещение N 8 площадью 61,9 кв. м, нежилое помещение N 9 площадью 82,7 кв. м, нежилое помещение N 4 (офис) площадью 46,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Советская, 10, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 02.06.2008 серии 74АА N 675568, от 16.04.2008 серии 74АА N 589236, от 16.04.2008 серии 74 АА N 589237, от 15.02.2007 серии 74АА N 066127.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 31.05.2013 по делу N А76-20561/2012 общество "ИнТехПром" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.
Обществом "Проект-Сервис" в адрес общества "ИнТехПром" направлено уведомление от 04.09.2014 N 4 с требованием погасить задолженность по арендной плате, а также предупреждением о наличии намерения обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 12.10.2012 N 07-2012/ГРБ в случае непоступления арендной платы в течение 5 дней с момента получения настоящего уведомления.
Указывая на ненадлежащее исполнение обществом "ИнТехПром" обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 12.10.2012 N 07-2012/ГРБ, общество "Проект-Сервис" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды.
Ссылаясь на факт прекращения договорных отношений между истцом и обществом "ИнТехПром" по аренде земельного участка, на котором расположены принадлежащие последнему объекты недвижимости, и отсутствие между сторонами соглашения по порядку пользования земельным участком, истец также заявил требования о сносе объектов недвижимости, принадлежащих обществу "ИнТехПром" и обществу "ГРБ" на основании статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя требования о взыскании арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате за период с 08.07.2013 по 28.02.2015 по договору аренды от 12.10.2012 N 07-2012/ГРБ. Установив, что обществом "ИнТехПром" допущено существенное нарушение условий договора аренды, суд первой инстанции признал обоснованными требования истца о расторжении договора аренды и об освобождении обществом "ИнТехПром" земельного участка, который фактически используется им для размещения объекта недвижимости ввиду отсутствия законных оснований для его использования.
Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований об обязании освободить земельный участок от принадлежащего ответчикам имущества путем сноса нежилого здания, о возложении на общество "ИнТехПром" обязанности осуществить снос, о предоставлении права истцу осуществить снос указанных объектов в случае неисполнения обществом "ИнТехПром" обязанности по сносу, а также в части распределения расходов по уплате государственной пошлины по иску в части неимущественных требований и отказывая в удовлетворении исковых требований в указанной части, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Согласно частям 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании неприкосновенности собственности.
По смыслу указанных норм принудительное прекращение права собственности допускается только по основаниям, предусмотренным законом, только на основании решения суда и исключительно при условии предварительного и равноценного возмещения; случаи безвозмездного изъятия имущества у собственника прямо предусмотрены законом и расширительному толкованию такие нормы не подлежат.
В соответствии с пунктом 1 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
Согласно пункту 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 данной статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо
установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
По смыслу статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации в их нормативном единстве с принципом неприкосновенности собственности (статья 35 Конституции Российской Федерации, статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) и принципом недопустимости злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) при определении судом оснований для сноса объекта недвижимости, оставленного собственником после прекращения права пользования земельным участком, следует определять баланс прав и интересов собственника земельного участка, на котором расположен чужой объект недвижимости, и собственника такого объекта.
Из определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.01.2014 N 209-О следует, что положение абзаца 2 пункта 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации направлено на обеспечение баланса прав и законных интересов как собственника земельного участка, так и собственника недвижимости, под размещение которой был предоставлен указанный земельный участок.
В силу статей 10, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации избранный лицом способ защиты нарушенного права должен быть соразмерным допущенному нарушению и не выходить за пределы осуществления гражданских прав.
Доказательств наличия правовых оснований для сноса объектов недвижимости общества "ИнТехПром" ввиду недоказанности того обстоятельства, что стоимость расположенных на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих обществу "ИнТехПром", несоизмеримо мала по сравнению со стоимостью земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509013:52 истцом не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что избранный истцом способ защиты в виде обязания общества "ИнТехПром" снести принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости не является соответствующим характеру и степени нарушения его права, применение такого способа защиты не обеспечивает баланс прав и законных интересов истца и общества "ИнТехПром" как собственников вещи.
Кроме того, в отношении общества "ИнТехПром" введена процедура конкурсного производства, следовательно, выбытие имущества из конкурсной массы в результате удовлетворения требований истца может привести также к нарушению прав конкурсных кредиторов, а также залогодержателя спорного имущества. Данное обстоятельство также свидетельствует о нарушении баланса интересов собственников земельного участка и объекта недвижимости. Истец не лишен права требовать от ответчиков внесения соразмерной платы за пользование земельным участком.
Положения статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают возможности безвозмездного изъятия у собственника объектов недвижимости, расположенных на чужом земельном участке, напротив, по смыслу пункта 2 данной статьи условия и последствия прекращения права собственности лица на объекты недвижимости определяются соглашением между таким лицом и собственником объекта недвижимости, которое должно среди прочего предусматривать и возмездные условия такого отчуждения.
В рассматриваемом случае доказательств достижения сторонами такого соглашения, а также доказательств получения обществом "ИнТехПром" компенсации стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости в материалы дела не представлено.
Оснований для сноса объектов недвижимости, принадлежащих другому ответчику - обществу "ГРБ", истцом не указано, судом апелляционной инстанции не установлено. Положения статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации к правоотношениям данных лиц неприменимы в силу отсутствия между ними прекратившихся отношений по пользованию земельным участком.
Иных правовых и фактических оснований для сноса объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем истцу, им не заявлено.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований о сносе объектов недвижимости и предоставлении истцу права самостоятельно снести объекты с отнесением на ответчика расходов по сносу.
Довод заявителя кассационной жалобы об ошибочности вывода суда апелляционной инстанции о возмездности прекращения прав на строения, поскольку в случае сноса строения собственник земельного участка ничего не приобретает, отклоняется, поскольку в результате сноса объектов недвижимости собственник земельного участка приобретает свободный от прав третьих лиц земельный участок.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, в том числе о неправильном применении судом апелляционной инстанции положений статьи 272 Гражданского кодекса Российской, отклоняются как основанные на неправильном толковании норм права.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 делу N А76-6135/2015 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственности "Проект-Сервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
А.А.СТОЛЯРОВ
Комментариев нет:
Отправить комментарий
Примечание. Отправлять комментарии могут только участники этого блога.