Преимущественное право субарендатора

При отчуждении прежним арендодателем объекта аренды субарендатор не вправе требовать заключения с ним договора аренды от нового собственника данного объекта, в отношении которого на момент продажи отсутствовали какие-либо обременения.

Договор аренды недвижимости, которую уже сдали другим лицам, нельзя признать недействительным

Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.

Возмещение арендатором убытков при прекращении договора

При обращении в суд с требованием по настоящему делу, арендодатель, ссылался на ненадлежащее исполнение арендатором заключенного договора аренды, побудившее его прекратить это обязательство, полагал о возможности взыскания возникших у него убытков на основании части 1 статьи 393.1 Гражданского кодекса.

Поскольку договоры аренды спорных нежилых помещений заключенные предпринимателем с новым арендатором предусматривали арендную плату в размере меньшем, чем по договору с ответчиком (предыдущим арендатором), разница в ценах в сторону ее уменьшения подлежит взысканию с ответчика.

Расторжение договора аренды помещения

Суд признал договор недействительным потому, что в договоре была слишком высокая арендная плата.

Установив, что ставки арендной платы, установленные ответчиком для истца, многократно превышали среднерыночные ставки не только при заключении договора, но и на всем протяжении арендных отношений между сторонами, с момента подписания предварительного договора, что договор заключен на условиях, при которых истец платит арендную плату в размере, более чем в 2 раза превышающем среднерыночную ставку, что подтверждается экспертным заключением АО "НЭО Центр", что факт установления заведомо невыгодных для истца условий арендной платы был известен ответчику, суд в соответствии с вышеуказанными нормами права принял правильное решение об удовлетворении исковых требований.

Отказ от договора аренды

При уменьшении размера компенсации за односторонний отказ от договора нельзя руководствоваться статьей 333 ГК РФ.

Определение Верховного Суда РФ от 28.06.2017 по делу N 309-ЭС17-1058, А07-27527/2015

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

Задолжавший арендатор обязан оплатить то время, когда по договору у него не было доступа к помещению

Ссылка подателя жалобы на отсутствие возможности использовать арендуемые помещения в спорный период в связи с допущенным арендодателем ограничением в них доступа, отклоняется кассационным судом.

В рассматриваемом случае арендодатель ограничил доступ в арендуемые помещения с 03.02.2016 на основании пункта 4.2 договора в связи с неоднократным нарушением арендатором принятых на себя обязательств по уплате арендной платы. Таким образом, право ограничить доступ Общества в арендуемые помещения предусмотрено пунктом 4.2, данное условие сторонами согласовано при заключении договора в качестве последствия ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей. Истец действовал в соответствии с правилами, установленными названным условием договора. Факты наличия задолженности и несвоевременного внесения арендных платежей подтверждаются материалами дела и являются основанием для правомерного применения арендодателем последствий, которые указаны в пункте 4.2. и являются мерой дополнительной гражданско-правовой ответственности арендатора. При наличии задолженности по арендной плате такое ограничение доступа нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендную плату.

Несмотря на приостановление доступа в помещения Общество не предприняло каких-либо мер, направленных на погашение образовавшейся задолженности и надлежащее исполнение им предусмотренных договором обязанностей.

Суд кассационной инстанции признает необоснованными ссылки Общества на пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 от 26.06.2015, поскольку содержащаяся в данном пункте правовая позиция касается ситуации, при которой арендатор лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. В данном же случае поведение арендодателя, ограничившего доступ в помещения, обусловлено ненадлежащим исполнением арендатором принятых на себя обязанностей, является правомерным и соответствующим условиям договора.

Права арендодателя предъявить иск о расторжении договора

Разъяснения, содержащиеся в пункте 23 Постановления N 73, которые приводит Комитет в обоснование своей жалобы, касаются права арендодателя предъявить иск о расторжении договора в разумный срок после уплаты долга и не содержат безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

Недостатки препятствующие использованию арендованным имуществом

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.
В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.
Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
Установив невозможность использования обществом спорного земельного участка в соответствии с условиями договора (строительство магазина) и отсутствие между сторонами соглашения об изменении вида разрешенного использования (благоустройство и озеленение без возможности осуществления застройки), у судов не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса.

Условие договора об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за земельный участк

... в отсутствие в договоре аренды имущественного комплекса условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком ... согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.