Преимущественное право субарендатора

При отчуждении прежним арендодателем объекта аренды субарендатор не вправе требовать заключения с ним договора аренды от нового собственника данного объекта, в отношении которого на момент продажи отсутствовали какие-либо обременения.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 декабря 2018 г. по делу N 305-ЭС18-13454

Резолютивная часть определения объявлена 13.12.2018.

Полный текст определения изготовлен 20.12.2018.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Грачевой И.Л.,

судей Поповой Г.Г. и Чучуновой Н.С.,

при участии представителей индивидуального предпринимателя Бойко Игоря Анатольевича - Голикова А.Н. (по доверенности от 10.10.2018), общества с ограниченной ответственностью "Лонд" Королева С.Г. (по доверенности от 04.09.2018), акционерного общества "Тандер" Сочнева М.В. (по доверенности от 17.04.2018), общества с ограниченной ответственностью "Константиныч" Думброва Р.А. (по доверенности от 22.05.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-142102/2017 по кассационным жалобам индивидуального предпринимателя Бойко Игоря Анатольевича и акционерного общества "Тандер" на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2017, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2018 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.06.2018,

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "РИАЛТОРГ" (далее - общество "РИАЛТОРГ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к

индивидуальному предпринимателю Бойко Игорю Анатольевичу, обществу с ограниченной ответственностью "Лонд" (далее - общество "Лонд"),

акционерному обществу "Тандер" (далее - общество "Тандер")

о признании ничтожными договора аренды от 05.02.2015 N КВ/ДА/02/15, заключенного предпринимателем и обществом "Лонд", и договора субаренды от 01.01.2015 N КВ/СА/02/15, заключенного обществами "Лонд" и "Тандер" (субарендатор).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Константиныч" (далее - общество "Константиныч") и временный управляющий общества "РИАЛТОРГ" Крылов Александр Валерьевич (в настоящее время конкурсный управляющий).

Арбитражный суд города Москвы решением от 22.12.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.06.2018, удовлетворил иск.

В кассационных жалобах, поданных в Верховный Суд Российской Федерации, предприниматель и общество "Тандер", ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просят отменить указанные судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в иске.

Определением от 15.11.2018 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалобы предпринимателя и общества "Тандер" вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзыве на жалобы конкурсный управляющий общества "РИАЛТОРГ" Крылов А.В. просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Общество "РИАЛТОРГ", конкурсный управляющий данного общества, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 291.10 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество "Константиныч" (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Капитал Недвижимость" (арендатор, далее - общество "Капитал Недвижимость") заключили договор от 25.07.2011 N КВ-А-04/11 аренды нежилого помещения площадью 570,5 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Космонавта Волкова, д. 7/1, сроком на 10 лет.

Общество "Капитал Недвижимость" (арендатор) и общество "РИАЛТОРГ" (субарендатор) 01.03.2012 заключили договор субаренды части указанного нежилого помещения площадью 341,5 кв. м сроком на 3 года. Дополнительным соглашением от 14.11.2013 N 1 стороны внесли изменения в договор субаренды и установили срок его действия - 9 лет.

Уведомлением от 23.01.2014 арендодатель в одностороннем порядке отказался от договора аренды от 25.07.2011 N КВ-А-04/11 в связи с нарушением арендатором сроков внесения арендной платы.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 08.08.2014 по делу N А40-18259/2014 односторонний отказ общества "Константиныч" от договора аренды от 25.07.2011 N КВ-А-04/11, оформленный уведомлением от 23.01.2014, признан правомерным.

В связи с прекращением договора аренды от 25.07.2011 N КВ-А-04/11 общество "РИАЛТОРГ" (субарендатор) 21.02.2014 обратилось к обществу "Константиныч" (арендодатель) с заявлением о заключении с ним договора аренды спорного помещения площадью 341,5 кв. м на условиях договора аренды от 25.07.2011 N КВ-А-04/11, заключенного обществом "Константиныч" и обществом "КапиталНедвижимость".

Письмом от 25.02.2014 общество "Константиныч" уведомило общество "РИАЛТОРГ" о том, что одновременно с прекращением договора аренды от 25.07.2011 N КВ-А-04/11 прекратили свое действие и все договоры субаренды, и потребовало в срок до 01.03.2014 освободить спорное помещение.

В феврале 2014 года субарендатор освободил занимаемое помещение.

Предприниматель (покупатель) на основании договора купли-продажи от 05.02.2015 приобрел у общества "Константиныч" (продавец) в собственность помещение площадью 570,5 кв. м. Право собственности предпринимателя на помещение зарегистрировано в установленном порядке.

Арбитражный суд города Москвы решением от 01.10.2015 по делу N А40-28789/2014 удовлетворил иск общества "РИАЛТОРГ" и обязал предпринимателя - нового собственника помещения площадью 570,5 кв. м заключить с обществом "РИАЛТОРГ" договор аренды части указанного помещения площадью 341,5 кв. м на условиях договора аренды от 25.07.2011 N КВ-А-04/11, заключенного прежним собственником помещения - обществом "Константиныч" с арендатором - обществом "КапиталНедвижимость".

До принятия решения по делу N А40-28789/2014 предприниматель (арендодатель) и общество "Лонд" (арендатор) 05.02.2015 заключили договор аренды в отношении помещения площадью 570,5 кв. м сроком на 5 лет. Данное помещение передано арендатору - обществу "Лонд" по акту приема-передачи от 05.02.2015.

Общество "Лонд" передало указанное помещение в пользование обществу "Тандер" по договору субаренды N КВ/СА/02/15, подписанного сторонами еще 01.01.2015.

Данные договоры зарегистрированы в установленном порядке.

Общество "РИАЛТОРГ", ссылаясь на то, что указанные договоры аренды и субаренды нежилого помещения площадью 570,5 кв. м нарушают его преимущественное право на заключение в порядке статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договора аренды части этого помещения площадью 341,5 кв. м, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании данных сделок ничтожными.

Удовлетворяя иск, суды первой и апелляционной инстанций сослались на часть 2 статьи 69 АПК РФ, статьи 166, 167, 168, 606 ГК РФ и пришли к следующим выводам: вступившим в законную силу судебным актом на предпринимателя возложена обязанность заключить с обществом "РИАЛТОРГ" договор аренды части принадлежащего ему помещения, следовательно, предоставление помещения площадью 570,5 кв. м во владение новому арендатору, а в последующем и субарендатору, фактически лишило истца преимущественного права на заключение договора аренды части помещения в порядке статьи 618 ГК РФ и на получение этой части во владение и пользование; наличие нескольких действующих договоров аренды в отношении одних и тех помещений не соответствует требованиям статьи 606 ГК РФ; спорные договоры заключены с целью воспрепятствовать истцу осуществлять пользование частью названного помещения; признание оспариваемых сделок ничтожными повлечет реальное восстановление нарушенных прав общества "РИАЛТОРГ", поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимость (далее - ЕГРН) будет аннулировано право аренды и субаренды ответчиков на спорное помещение, а истец получит возможность зарегистрировать свое право аренды на его часть на основании решения суда по делу N А40-28789/2014.

Суд округа признал выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными.

Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций, при рассмотрении настоящего спора неправильно применили нормы материального и процессуального права и не учли следующего.

Предприниматель, став в 2015 году собственником спорного помещения, в отношении которого на тот момент были прекращены все арендные обременения и которое было освобождено прежними арендатором и субарендатором еще в 2014 году, в соответствии с пунктом 2 статьи 1, статьями 421 и 608 ГК РФ предоставил его в аренду обществу "Лонд", которое в свою очередь передало его в субаренду обществу "Тандер". При этом данные договоры аренды и субаренды заключены сторонами 01.01.2015 и 05.02.2015, то есть до вступления в законную силу решения от 01.10.2015 по делу N А40-28789/2014 (об обязании предпринимателя заключить с обществом "РИАЛТОРГ" договор аренды части указанного помещения площадью 341,5 кв. м) и в отсутствие каких-либо обременений или запретов собственнику распоряжаться своим имуществом. Помещение площадью 570,5 кв. м с февраля 2015 года на основании заключенных и зарегистрированных в установленном порядке до вынесения указанного решения сделок находится во владении ответчиков.

Согласно статье 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды имущества, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Однако пунктом 1 статьи 618 ГК РФ не установлено преимущественное перед другими (третьими) лицами право субарендатора на заключение с ним договора, и в отличие от правила статьи 617 ГК РФ, не предусмотрено, что при отчуждении прежним арендодателем объекта аренды субарендатор вправе требовать заключения с ним договора аренды от нового собственника данного объекта, в отношении которого на момент продажи отсутствовали какие-либо обременения.

Следует отметить, что даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, не влечет недействительности договора аренды, заключенного с третьим лицом. Данной нормой установлены иные последствия заключения договора аренды с нарушением преимущественного права предыдущего арендатора (возможность потребовать в суде либо перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков).

Следовательно, заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части.

Кроме того, суды сделали неверный вывод о том, что признание договоров аренды и субаренды ничтожными повлечет реальное восстановление нарушенных прав истца, поскольку в ЕГРН будет аннулировано право аренды и субаренды ответчиков на спорное помещение, а истец получит возможность зарегистрировать свое право аренды на его часть на основании решения суда по делу N А40-28789/2014.

Между тем в резолютивной части решения суда по делу N А40-28789/2014 указано лишь на обязание предпринимателя заключить с истцом договор аренды части помещения и отсутствует указание на обязание регистрирующего органа зарегистрировать право аренды общества "РИАЛТОРГ" на часть спорного помещения. Для регистрации права аренды истца на часть спорного помещения в регистрирующий орган необходимо представить договор аренды, заключенный и подписанный сторонами в установленном порядке. При этом предприниматель во исполнение решения суда от 01.10.2015 направлял обществу "РИАЛТОРГ" проект договора аренды той части помещения, которая находилась у него в субаренде, с условием об арендной плате, соответствующем пункту 5.1 основного договора аренды от 25.07.2011, однако общество "РИАЛТОРГ" не подписало предложенный проект.

Следовательно, в отсутствие подписанного предпринимателем и истцом договора аренды признание спорных договоров аренды и субаренды недействительными не повлечет восстановление тех прав, которые общество "РИАЛТОРГ" считает нарушенными.

Поскольку согласно статье 618 ГК РФ субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды, а с учетом того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2018 по делу N А40-98071/2017 признано недействительным дополнительное соглашение от 14.11.2013 N 1 к договору субаренды от 01.03.2012, заключенное обществом "Капитал Недвижимость" и обществом "РИАЛТОРГ", которым был установлен срок действия договора субаренды 9 лет, вместо 3 лет, истец (субарендатор) имел бы право на заключение договора аренды помещения только до 01.03.2015. Между тем данный срок истек еще до принятия Арбитражным судом города Москвы решения от 01.10.2015 по делу N А40-28789/2014 об обязании предпринимателя заключить с обществом "РИАЛТОРГ" договор аренды части спорного помещения на срок договора субаренды от 01.03.2012.

Таким образом, у общества "РИАЛТОРГ" отсутствует охраняемый законом интерес в признании недействительными договора аренды помещения, заключенного предпринимателем и обществом "Лонд", и договора субаренды, заключенного обществами "Лонд" и "Тандер" (абзац второй пункта 3 статьи 166 ГК РФ), при заключении спорных договоров не допущено нарушений требований законодательства, поэтому у судов трех инстанций не было оснований для признания указанных договоров аренды и субаренды ничтожными сделками по иску прежнего субарендатора части помещения.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что решение от 22.12.2017, постановление апелляционного суда от 27.03.2018 и постановление окружного суда от 25.06.2018 приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, поэтому указанные судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ следует отменить, а в иске обществу "РИАЛТОРГ" отказать.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2017, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2018 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.06.2018 по делу N А40-142102/2017 отменить.

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "РИАЛТОРГ" отказать.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий

И.Л.ГРАЧЕВА

Судьи

Г.Г.ПОПОВА

Н.С.ЧУЧУНОВА