Обман при покупке недвижимости

После открытия в отношении продавца конкурсного производства покупатель не может требовать от него исполнения в натуре обязанности по передаче права собственности на вещь.

Утвержден

Президиумом Верховного Суда

Российской Федерации

16 февраля 2017 г.

ОБЗОР

СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

N 1 (2017)

16. После открытия в отношении продавца конкурсного производства покупатель не может требовать от него исполнения в натуре обязанности по передаче права собственности на вещь.

Обществом (продавец) и физическим лицом (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, который будет создан в будущем путем раздела земельного участка, принадлежащего обществу (договор купли-продажи будущей вещи). Покупатель уплатил покупную цену обществу.

Определением суда первой инстанции общество признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

В рамках дела о банкротстве общества покупатель обратился в арбитражный суд с заявлением об исключении земельного участка, являвшегося предметом указанного договора, из конкурсной массы.

Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, земельный участок исключен из конкурсной массы.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и отказала в удовлетворении требования по следующим основаниям.

Как разъяснено в п. 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 г. N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам ст. 100 Закона о банкротстве.

По смыслу названных разъяснений реестровое требование кредитора к должнику о понуждении к совершению предоставления в натуральной форме неисполнимо, оно подлежит оценке и трансформации в денежное требование путем его включения в реестр требований кредиторов должника.

Таким образом, положения ст. 398, 456 и п. 3 ст. 487 ГК РФ применительно к реестровым требованиям после открытия в отношении должника конкурсного производства в силу специальных положений законодательства о банкротстве неприменимы. При обратном подходе кредитор получал бы предпочтительное удовлетворение своих требований из конкурсной массы перед иными кредиторами, что противоречит принципу очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов (пп. 2 и 3 ст. 142 Закона о банкротстве).

В рассматриваемом случае суды, исключив из конкурсной массы имущество, являвшееся предметом договора купли-продажи, и тем самым предоставив покупателю возможность в дальнейшем признать на него право собственности, нарушили запрет, установленный названными выше положениями законодательства о банкротстве, чем в итоге ущемили права конкурсных кредиторов должника, обоснованно рассчитывавших на реализацию участков с торгов и погашение их требований за счет вырученных от продажи денежных средств.

Определение N 308-ЭС16-12236

См. полностью Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2017) от 16 февраля 2017 г.