Последующее согласование арендодателем произведенной перепланировки помещений не может служить основанием для освобождения арендатора от ответственности за нарушение последним принятых по Договору обязательств.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 ноября 2015 г. по делу N А56-79652/2014
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Кирилловой И.И. и Рудницкого Г.М., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Принцесса Диана" Пузиковой Л.А. (доверенность от 20.02.2015), рассмотрев 25.11.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 по делу N А56-79652/2014 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Старовойтова О.Р.),
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Принцесса Диана", место нахождения: 196105, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 182, пом. 49Н, лит. "А", ОГРН 1037821014483, ИНН 7810149178 (далее - Общество), о взыскании 117 870,57 руб. штрафа за нарушение пункта 2.2.6 договора аренды от 20.12.2002 N 12-А-1904 (далее - Договор).
Решением от 07.04.2015 (судья Балакир М.В.) иск удовлетворен.
Не согласившись с названным решением, Общество обжаловало его в апелляционном порядке.
До рассмотрения апелляционной жалобы по существу Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КИО), в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявил ходатайство о замене КУГИ в порядке процессуального правопреемства на КИО.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 решение от 07.04.2015 отменено; в удовлетворении иска отказано; с КИО в пользу Общества взыскано 3000 руб. судебных расходов по апелляционной жалобе.
Из содержания мотивировочной и резолютивной частей названного постановления следует, что заявленное КИО ходатайство о процессуальном правопреемстве судом апелляционной инстанции удовлетворено.
В кассационной жалобе КИО просит постановление от 06.08.2015 отменить, решение от 07.04.2015 оставить в силе, ссылаясь на следующее:
- согласование с арендатором перепланировки нежилого помещения после ее проведения не освобождает арендатора от ответственности, предусмотренной пунктом 2.2.6 Договора;
- произведенная Обществом перепланировка имеет капитальный характер, так как в результате объединения двух помещений 21-Н и 30-Н общей площадью 128,8 кв. м получилось одно помещение 21-Н площадью 125,9 кв. м.
При этом КИО постановление от 06.08.2015 в части процессуального правопреемства не оспаривает.
В отзыве на кассационную жалобу Общество, ссылаясь на необоснованность ее доводов, просит постановление от 06.08.2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу КИО - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель Общества возразил против удовлетворения кассационной жалобы.
КИО надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Санкт-Петербург являлся собственником расположенного в подвале и на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 190, и лит. "А" (далее - здание) помещение N 21-Н, кадастровый N 78:7636:1:1:11, площадью 146,3 кв. м.
В соответствии с Договором КУГИ (арендодатель) обязался предоставить обществу с ограниченной ответственностью "Виктория плюс" (арендатору, далее - ООО "Виктория плюс") во временное владение и пользование помещение N 21-Н, кадастровый N 78:7636:1:1:11, площадью 146,3 кв. м, состоящее из расположенных на первом этаже здания помещений N 1 - 7 общей площадью 80,5 кв. м и расположенных в подвале здания помещений N 8 - 15 общей площадью 65,8 кв. м. Арендатор в свою очередь обязался своевременно и полностью перечислять арендную плату.
В соответствии с дополнительным соглашением от 10.06.2004 N 2 к Договору, заключенным между ООО "Виктория плюс", Обществом и КУГИ, все права и обязанности арендатора по Договору переданы от первого ко второму.
По акту сдачи-приемки нежилых помещений (строений) от 10.06.2004 ООО "Виктория плюс" передало Обществу помещение N 21-Н, кадастровый N 78:7636:1:1:11, площадью 146,3 кв. м, состоящее из помещений N 1 - 15, расположенных в подвале и на первом этаже здания.
По проекту, утвержденному актом межведомственной комиссии Московского района (далее - МВК) от 29.04.2010 N 9/74, в 2010 г. была произведена перепланировка помещения N 21, в результате чего были образованы помещение первого этажа N 30-Н, кадастровый N 78:14:7636:7:19:13, площадью 74,3 кв. м и помещение подвала N 21-Н, кадастровый N 78:14:7636:7:19:14, площадью 54,5 кв. м.
Дополнительным соглашением от 08.12.2010 N 3 к Договору (далее - дополнительное соглашение N 3) КУГИ и Общество изложили разделы Договора в новой редакции, согласно которой:
- арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование помещение 21-Н, кадастровый N 78:14:7636:7:19:14, площадью 54,5 кв. м и помещение 30-Н, кадастровый N 78:14:7636:7:19:13, площадью 74,3 кв. м; общая площадь, помещений, сдаваемых в аренду, составляет 128,8 кв. м (пункт 1.1);
- с 08.12.2010 размер арендной платы с учетом НДС за 1 кв. м арендуемого помещения в год составляет 11 299,2 руб., а в квартал - 363 834,16 руб.; с 01.01.2011 арендатор обязан самостоятельно рассчитывать арендную плату по приведенной в пункте 3.3 Договора формуле (пункты 3.1, 3.2);
- срок действия Договора установлен по 10.12.2012, при этом Договор до 08.12.2010 действует в редакции от 20.12.2002 с учетом всех изменений и дополнений (пункты 1.3, 1.4).
Пунктом 2.2.6 Договора в редакции дополнительного соглашения N 3 установлена обязанность арендатора не производить в арендуемых помещениях без письменного разрешения арендодателя "прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера".
Из буквального содержания данного пункта Договора следует, что письменное разрешения арендодателя должно быть получено арендатором до проведения им перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.
Согласно пункту 4.8 Договора в редакции дополнительного соглашения от 08.12.2010 N 3 в случае нарушения условий Договора (за исключением условий, установленных пунктом 2.2.2 Договора), сторона Договора уплачивает штраф в размере 30% от суммы квартальной платы вне зависимости от вины.
Как следует из материалов дела, в отсутствие согласованной с КУГИ документации Общество в первом полугодии 2014 г. произвело перепланировку помещений N 21-Н и 30-Н общей площадью 128,8 кв. м (без изменения наружных границ) путем их объединения в одно помещение площадью 125,9 кв. м.
По результатам проведения 27.06.2014 кадастрового учета вновь сформированному нежилому помещению площадью 125,9 кв. м присвоен кадастровый N 78:13:0000000:3770, о чем составлен кадастровый паспорт от 30.06.2014 N 78/201/14-168166, в котором отражено, что документация, подтверждающая правомерность проведения перепланировки, не представлена.
Дополнительным соглашением от 14.08.2014 N 4 к Договору (далее - дополнительное соглашение N 4) его стороны в целях отражения в нем существующего фактического состояния помещения изложили преамбулу и разделы 1-7 Договора (за исключением пункта 1.3) в новой редакции, согласно которой:
- арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование помещение N 21-Н, кадастровый N 78:13:0000000:3770, общей площадью 125,9 кв. м, включающее в себя расположенные в подвале помещения N 5-13 площадью 52,1 кв. м, и расположенные на первом этаже здания помещения N 1-4 площадью 73,8 кв. м (пункт 1.1 Договора);
- условия Договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 27.06.2014 (пункт 1.4 Договора);
- арендатор обязан осуществить согласование в установленном порядке проекта перепланировки арендуемого помещения с учетом выполненной самостоятельной перепланировки и представить арендодателю кадастровый паспорт помещения после осуществления данного согласования (пункт 6.9 Договора).
КУГИ 19.08.2014 направил Обществу претензию, в которой, ссылаясь на пункт 2.2.6 Договора, потребовал от последнего уплатить предусмотренный пунктом 4.8 Договора штраф в размере 117 870,57 руб. за произведенную в 2014 г. самовольную перепланировку арендованных помещений.
В свою очередь Общество, 11.09.2014 согласовав в МВК проект на перепланировку и переустройство арендуемых помещений под кафетерий, во исполнение обязанности, возложенной на него пунктом 6.9 Договора в редакции дополнительного соглашения N 4, 15.09.2014 обратилось в КУГИ с просьбой согласовать этот проект для его "дальнейшего утверждения в МВК".
Письмом от 24.09.2014 N 10406-12/14 КУГИ уведомил Общество о том, что он не возражает против согласования проекта перепланировки помещения N 21-Н и предлагает арендатору согласовать произведенные в арендованных помещениях работ в МВК, внести изменений в техническую документацию, предоставить арендодателю кадастровый паспорт.
В соответствии с актом от 20.10.2014 N 342/2014 МВК помещение N 21-Н приняла в эксплуатацию после перепланировки.
Поскольку Общество в добровольном порядке штраф в размере 30% от суммы квартальной арендной платы, действующей в момент нарушения условий пункта 2.2.6 Договора, не уплатило, то КУГИ обратился в арбитражный суд с указанным иском.
Суд первой инстанции, установив, что на момент произведения перепланировки помещений N 21-Н и 30-Н согласие арендодателя Обществом не было получено, иск КУГИ удовлетворил.
Суд апелляционной инстанции, придя к выводу о том, что произведенная перепланировка не носит капитального характера, а также приняв во внимание последующее согласование КУГИ перепланировки, решение от 07.04.2015 отменил, в иске последнему отказал.
Между тем суд апелляционной инстанции не учел следующее.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение.
В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1).
В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Ответственность арендатора за производство им без письменного разрешения арендодателя в арендуемых помещениях перепланировок, а также переоборудования капитального характера, то есть реконструкции, установлена пунктом 4.8 Договора.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, Общество, заключая дополнительное соглашение N 3 к Договору, было осведомлено о технических характеристиках арендуемых помещений N 21-Н и 30-Н общей площадью 128,8 кв. м и условиях Договора, касающихся возможности их перепланировки, однако, осуществив в отсутствие согласования с КУГИ их перепланировку путем их объединения в одно помещение N 21-Н, произвело изменение их конфигурации, что повлекло уменьшение площади вновь образованного помещения N 21-Н до 125,9 кв. м и внесение изменений в технический паспорт помещения.
Согласно техническому плану помещения, составленному 01.12.2014 кадастровым инженером в ходе выполнения кадастровых работ, планировка помещения с кадастровым N 78:13:0000000:3770 изменена в результате перепланировки.
Из содержания кадастрового паспорта от 30.06.2014 N 78/201/14-168166 и акта МВК от 20.10.2014 акт N 342/2014 следует, что проведение этой перепланировки осуществлено Обществом до согласования МВК проекта на перепланировку и до обращения в КУГИ с просьбой о согласовании проведения перепланировки.
Таким образом, факт нарушения Обществом условий пункта 4.8 Договора подтвержден собранными по делу доказательствами.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что указанная перепланировка не носит капитального характера, то есть не относиться к реконструкции арендуемых помещений, не имеет правового значения, так как Договором предусмотрена ответственность Общества не только за самовольную реконструкцию арендуемых помещений, но и за их перепланировку, не связанную с изменением конструктивных элементов помещения в частности и здания в целом.
Последующее согласование арендодателем произведенной перепланировки помещений не может служить основанием для освобождения арендатора от ответственности за нарушение последним принятых по Договору обязательств.
Поскольку суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к правильному выводу об обязанности Общества уплатить начисленную ему КУГИ неустойку за нарушение пункта 2.2.6 Договора в редакции дополнительного соглашения N 3, действовавшей до 27.06.2014, то у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для отмены решения от 07.04.2015 и отказа КУГИ в иске.
В связи с изложенным постановление от 06.08.2015 в части отмены решения от 07.04.2015 и отказа КУГИ в иске, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 по делу N А56-79652/2014 в части процессуального правопреемства - замены Комитета по управлению городским имуществом на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076, оставить без изменения, в остальной части названное постановление отменить.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2015 по указанному делу оставить в силе.
Председательствующий
С.В.АФАНАСЬЕВ
Судьи
И.И.КИРИЛЛОВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Комментариев нет:
Отправить комментарий
Примечание. Отправлять комментарии могут только участники этого блога.