Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Комментарий к статье 130 Гражданского кодекса РФ
на основе судебной практики

1. Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ). Подробнее см. пункт 38 Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25.

2. Зарегистрировать право собственности на ограждение нельзя, так как оно не является самостоятельным объектом недвижимости (постановление президиума вас рф от 24.09.2013 n 1160/13)

1. Ситуация: Центробанк оспорил отказ управления Росреестра в госрегистрации права собственности РФ на ограждение

2. Вывод ВАС РФ: зарегистрировать право собственности на объект капитального строительства можно, только если он одновременно является и недвижимостью по смыслу ГК РФ, и самостоятельным объектом гражданского оборота 

3. Вывод ВАС РФ: если ограждение прочно связано с землей, но вместе с тем имеет вспомогательное значение, то данное ограждение не является самостоятельным объектом недвижимости

Постановление N 1160/13 содержит оговорку о возможности пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

1. Ситуация: Центробанк оспорил отказ управления Росреестра в госрегистрации права собственности РФ на ограждение

На земельном участке, принадлежащем на праве собственности Российской Федерации и предоставленном управлению Банка России (далее - Центробанк) на праве постоянного (бессрочного) пользования, находился ряд объектов недвижимости. Также на данном участке располагалось ограждение, которое предназначалось для определения границ этого земельного участка, здания пропускного режима и предотвращения несанкционированного доступа к объектам. Иными словами, ограждение выполняло обслуживающую функцию по отношению к земельному участку и объектам недвижимости.

Центробанк обратился в региональное управление Росреестра с заявлением о госрегистрации права собственности РФ на указанное ограждение как на объект недвижимости вспомогательного назначения. Его создание подтверждалось декларацией об объекте недвижимого имущества, а назначение - техническим заключением по материалам обследования ограждения.

Однако управление Росреестра не нашло оснований для регистрации в упрощенном порядке права собственности РФ на ограждение. По мнению управления, не подтвердилось вспомогательное назначение объекта, при возведении которого не требуется получать разрешение на строительство, и отсутствовали доказательства ввода этого сооружения в эксплуатацию (п. 3 ст. 25.3 Закона о госрегистрации прав).

Не согласившись с таким решением, Центробанк обратился в арбитражный суд с заявлением о признании отказа незаконным и об обязании зарегистрировать право собственности РФ на ограждение. Суды трех инстанций удовлетворили заявленное требование. Они признали ограждение вспомогательным объектом без самостоятельного назначения, который предназначен для обслуживания иных объектов недвижимости (для обеспечения безопасности и предотвращения несанкционированного проникновения на территорию Центробанка). Право собственности на объекты вспомогательного назначения регистрируется в упрощенном порядке на основании декларации, подтверждающей создание таких объектов и содержащей их техническое описание, без представления в регистрирующий орган разрешений на строительство и последующий ввод в эксплуатацию.

Президиум ВАС РФ отменил принятые по делу судебные акты, сформулировав при этом следующие подходы.

2. Вывод ВАС РФ: зарегистрировать право собственности на объект капитального строительства можно, только если он одновременно является и недвижимостью по смыслу ГК РФ, и самостоятельным объектом гражданского оборота

Президиум ВАС РФ разъяснил, что по смыслу положений п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении вещей, которые отвечают одновременно двум условиям:

- обладают признаками недвижимости (объекты, прочно связанные с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно);

- могут выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

ВАС РФ указал, что суды ошибочно отнесли к категории недвижимого имущества ограждение на основании того, что оно является объектом капитального строительства вспомогательного назначения.

Президиум ВАС РФ отметил, что объект капитального строительства и объект недвижимого имущества не являются тождественными понятиями. Первое из них используется лишь в том значении, который ему придает градостроительное законодательство. Второе предусмотрено гражданским правом и имеет иное содержание.

Требование о госрегистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права. В связи с этим в каждом конкретном случае необходимо оценивать, распространяется ли в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующий правовой режим. При этом следует учитывать признаки недвижимости и правила о госрегистрации прав на нее (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Таким образом, не все объекты, прочно связанные с землей, могут считаться недвижимым имуществом. Одного этого критерия недостаточно. Даже если объект вспомогательного значения является объектом капитального строительства (то есть прочно связан с землей), это вовсе не означает, что на него можно зарегистрировать право собственности. Необходимо еще одно условие: объект недвижимости должен быть самостоятельным объектом гражданского оборота. Объект вспомогательного назначения не является таковым, поскольку выполняет обслуживающую функцию основной вещи или является ее улучшением.

3. Вывод ВАС РФ: если ограждение прочно связано с землей, но вместе с тем имеет вспомогательное значение, то данное ограждение не является самостоятельным объектом недвижимости

Президиум ВАС РФ подчеркнул, что в этом случае не имеют значения физические характеристики ограждения и наличие у него отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь сооружения с земельным участком.

В рассматриваемом деле ограждение имело бетонный фундамент, что обеспечивало прочную связь этого сооружения с землей. Однако даже если стационарные ограждения имеют заглубленный фундамент, они не могут рассматриваться в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, поскольку являются составной частью земельного участка, на котором расположены. Временные ограждения, которые не связаны прочно с землей, суды относят к движимому имуществу (см. Постановления ФАС Московского округа от 11.04.2013 N А40-75848/12-64-704, ФАС Поволжского округа от 28.01.2014 N А12-9505/2013, ФАС Уральского округа от 03.09.2013 N А71-13472/2012).

На практике встречалась и противоположная позиция, когда суды считали прочную связь с землей необходимым и достаточным критерием для отнесения к объектам недвижимости по смыслу Гражданского кодекса РФ кирпичного забора (Постановление ФАС Уральского округа от 04.06.2013 N А60-37331/12) и забора из металлических и железобетонных изделий (Постановление ФАС Уральского округа от 30.06.2008 N А76-26015/2007).

Президиум ВАС РФ не признал ограждение объектом недвижимости, поскольку оно не имело самостоятельного хозяйственного назначения и не являлось отдельным объектом гражданского оборота. Оно выполняло лишь обслуживающую функцию по отношению к земельному участку и находящимся на нем зданиям. Это подтверждалось техническим заключением, в соответствии с которым функциональное назначение ограждения позволяет квалифицировать его в качестве строения вспомогательного использования.

В судебной практике встречался аналогичный подход к разрешению споров относительно ограждения (см., например, Постановления ФАС Уральского округа от 14.10.2013 N А76-2774/2013, ФАС Северо-Западного округа от 06.08.2010 по делу N А05-959/2010).

Ранее Президиум ВАС РФ сформулировал подобный подход в отношении мелиоративных систем (см. Постановление от 17.01.2012 N 4777/08). Согласно этому подходу объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

Высоковольтная линия электропередачи представляет собой единый объект вещных прав, ее составные части (в частности, опоры) не являются самостоятельными объектами недвижимости, в связи с чем они не могут быть признаны самовольными постройками (Обзор судебной практики ВС РФ № 4 за 2016 год от 20 декабря 2016 г.).