Продление договора аренды дополнительным соглашением

Продление договора аренды дополнительным соглашением не всегда тривиальная задача, особенно, когда продлеваемый договор аренды является долгосрочным и дополнительное соглашение о его продлении подлежит государственной регистрации.

Также следует особое внимание уделить дополнительному соглашению о продлении договора аренды, когда по соглашению сторон меняется (увеличивается или уменьшается) арендуемая площадь помещения.

Зачастую при таком продлении одна из сторон пытается незаметно внести изменения в договор, именно для этого необходима юридическая экспертиза дополнительного соглашения о продлении договора аренды.

Вы можете найти пример сложного дополнительного соглашения, на русском и английском языках, в котором стороны не только увеличивают срок аренды, но и существенно меняют условия сотрудничества (увеличивается площадь арендуемого помещения, изменяются иные существенные условия сотрудничества и.т.п.) 

Дополнительное Соглашение о продлении срока Договора Аренды 

№  _________  года.

г. Москва                                  _________ года

Общество с ограниченной ответственностью «_________»,  _________, в дальнейшем именуемое «Арендодатель»,

и 

 Общество с ограниченной ответственностью «_________»,_________ («Арендатор»), в лице _________, действующего на основании Устава.

далее совместно именуемые «Стороны», а по отдельности – «Сторона»

ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ, что между Арендодателем и Арендатором заключен Договор Аренды нежилых помещений Здания № _________ г. зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, _________ года, за номером _________  (далее – «Договор аренды»),

заключили настоящее Дополнительное соглашение (далее – «Соглашение») о нижеследующем:

1. Настоящим Стороны соглашаются дополнить пункт _________ Договора аренды абзацами следующего содержания:

“Валюта Договора” означает валюту, определенную Сторонами, в которой выражаются  размеры платежей по настоящему Договору.

“ИПЦ-Г США” означает индекс изменения цены потребительской корзины городского населения Соединенных Штатов Америки, который ежемесячно определяется и публикуется Статистическим управлением министерства труда США, и доступен для ознакомления на Интернет-сайте управления (http://www.bls.gov). В случае, если валюта денежных обязательств, предусмотренных настоящим Договором, будет определена как доллары США, корректировка Арендной Платы (и корректировка любых иных платежей, предусмотренных настоящим Договором) должна производиться с учетом ИПЦ-Г (по всем позициям; принимается во внимание изменение ИПЦ-Г за год), опубликованным в последнем перед датой такой корректировки выпуске указанного ежемесячного издания Статистического управления министерства труда США. Предварительные оценки и последующие корректировки ИПЦ-Г, производимые Статистическим управлением министерства труда США, не принимаются во внимание при расчете Арендной Платы или любого иного платежа, предусмотренного настоящим Договором.

“Курс Доллара США ЦБ РФ” означает курс Доллара США к Рублю, установленный Центральным банком Российской Федерации на день, предшествующий дате уведомления Арендодателя в отношении изменения валюты настоящего Договора, предусмотренного в пункте _________ настоящего Договора.

 “Курс ЕВРО ЦБ РФ” означает курс Евро по отношению к Рублю, установленный Центральным банком Российской Федерации на день, предшествующий дате уведомления Арендодателя в отношении изменения валюты настоящего Договора, предусмотренного в пункте 3.10.2 настоящего Договора.

“Среднемесячный курс Рубля к Валюте Договора” означает курс Рубля к Валюте Договора, рассчитываемый как частное от деления суммы всех курсов Рубля к Валюте Договора, установленных Центральным Банком России на каждый календарный день месяца, на общее число календарных дней в таком месяце.

“Фактический Курс Евро к Доллару США” означает курс Евро к Доллару США равный частному от деления Курса ЕВРО ЦБ РФ на Курс Доллара США ЦБ РФ.

“Фактический Курс Доллара США к Евро” означает курс Доллара США к Евро равный частному от деления Курса Доллара США ЦБ РФ на Курс Евро ЦБ РФ.

2. Настоящим Стороны согласились дополнить  п. _________ Договора аренды параграфом следующего содержания:

«Арендная Плата не включает НДС и любые дополнительные расходы, связанные с владением, содержанием и эксплуатацией Помещений и Здания такие, как коммунальные услуги, обслуживание, эксплуатационные и административные расходы, налоги и страхование, иные расходы, указанные в настоящем Договоре».

3. Настоящим Стороны соглашаются дополнить п. _________ Договора аренды параграфом следующего содержания:

«Для каждой Корректировки Арендной Платы используется ставка Арендной Платы за календарный год, предшествующий дате корректировки.»

4. Настоящим Стороны соглашаются дополнить статью 3 Договора аренды п. _________ следующего содержания:

«При этом Стороны соглашаются, что в случае, если Валюта Договора будет определена как доллары США, корректировка Арендной Платы должна производиться с учетом ИПЦ-Г, а в случае, если Валюта Договора, будет определена как Евро, корректировка Арендной Платы должна производиться с учетом ГИПЦ Еврозоны».

5. Настоящим Стороны соглашаются изложить п. _________ Договора в следующей редакции: _________

6. Настоящим Стороны соглашаются изложить п. (b) п. _________ Договора в следующей редакции:

«(b)  Размер Платы за Услуги подлежит ежегодной корректировке в течение всего Срока Аренды. Изменение размера Платы за Услуги происходит 1 января каждого календарного года (каждая такая дата далее именуется «Дата Ежегодного Изменения»), начиная с 1 января непосредственно следующего за годом, в течение которого был подписан настоящий Договор. Арендодатель высчитывает сумму фактических расходов на Эксплуатационные Услуги, оказанные в Здании в течение года, предшествующего Дате Ежегодного Изменения (далее – «Общие Фактические Затраты на Услуги»). Арендодатель определяет разницу между Общими Фактическими Затратами на Услуги и общей суммой Платы за Услуги, которая была бы собрана Арендодателем в соответствии с применимыми ставками Платы за Услуги в течение года, предшествующего каждой Дате Ежегодного Изменения при условии сдачи в аренду 100% площадей Торгового Центра в течение такого года (далее – «Общие Плановые Доходы за Услуги»). Тогда Стандартная Ставка Платы за Услуги должна быть повышена или понижена в соответствии со следующей формулой:

Стандартная Ставка Платы за Услуги = (Стандартная Ставка Платы за Услуги за предыдущий год*((Общие Фактические Затраты на Услуги - Общие Плановые Доходы за Услуги)/Общие Плановые Доходы за Услуги+1)

(Словами: Стандартная Ставка Платы за Услуги равна Стандартной Ставке Платы за Услуги за предыдущий год, умноженной на частное от разницы между Общими Фактическими Затратами на Услуги и Общими Плановыми Доходами за Услуги (в качестве делимого) и Общими Плановыми Доходами за Услуги (в качестве делителя), увеличенного на единицу.

При этом расчет Платы за Услуги производится в Валюте Договора.  Общие Фактические Затраты Арендодателя в отношении Эксплуатационных Услуг для целей расчета Платы за Услуги пересчитываются из Рублей в Валюту Договора по Среднемесячному курсу Рубля к Валюте Договора за месяц, в котором были понесены такие расходы».

7. Настоящим Стороны соглашаются изложить п. (c) п. _________ Договора в следующей редакции:

«(c) Вследствие каждого такого определения Стандартной Ставки Платы за Услуги Плата за Услуги, причитающаяся с Арендатора в следующем календарном году, рассчитывается исходя из изменённой Стандартной Ставки Платы за Услуги и фактических расходов на Эксплуатационные Услуги, оказанные в Здании в течение года, предшествующего такой последующей Дате Ежегодного Изменения».

8. Настоящим Стороны соглашаются изложить п. (d) п. _________ Договора в следующей редакции:

«(d) Подписанием настоящего Договора Арендатор подтверждает свое согласие на предусмотренную настоящим Договором корректировку Платы за Услуги без подписания соответствующего дополнительного соглашения к настоящему Договору. Арендодатель обязан проинформировать в письменной форме Арендатора о повышении Платы за услуги не менее чем за 30 (тридцать) дней до даты повышения. Кроме того,  каждая Корректировка Платы за Услуги должна производиться в соответствующих счетах Арендодателя»

9. Настоящим Стороны соглашаются изложить последний параграф в п. _________ Договора в следующей редакции:

«Стороны обязаны завершить взаиморасчеты по корректировке Платы за Услуги, подлежащей оплате за первые три месяца календарного года, в отношении которого была произведена корректировка, в срок до 30  апреля такого календарного года».

10. Настоящим Стороны соглашаются изложить п. _________ Договора аренды в следующей редакции:

«Плата за Коммунальные услуги. Арендодатель обязуется заключить с организациями-поставщиками Коммунальных Услуг договоры на поставку всех Коммунальных Услуг, предоставляемых в Здании, при условии, если не поручит Арендатору самостоятельно заключить договоры с поставщиками электроэнергии, отопления, воды, услуг канализации, вывоза мусора и иных услуг («Коммунальные Услуги»). В случае если Арендодатель самостоятельно заключит договоры с организациями-поставщиками Коммунальных услуг, Арендатор обязуется возместить Арендодателю фактическую стоимость Коммунальных Услуг, потребляемых в Помещениях («Плата за Коммунальные Услуги»), путем перечисления соответствующих сумм и НДС Арендодателю».

11. Настоящим Стороны соглашаются изложить ст. _________ Договора аренды в следующей редакции:

«Плата за Маркетинг. Арендатор обязуется выплачивать Плату за Маркетинг в размере, указанном в пункте _________ Приложения 1 («Плата за Маркетинг»). Плата за Маркетинг не включает плату за проведение Арендатором Промоакций в Торговом Центре, на Прилегающей Территории и на Земельном Участке, а также не включает плату за размещение и использование Арендатором рекламных конструкций и иных рекламоносителей  Плата за Маркетинг вносится в целях оплаты рекламных и развлекательных мероприятий в отношении Торгового Центра в целом (например, установки рекламы, издания материалов и брошюр, развлекательной деятельности, специализированных мероприятий, маркетинга Торгового Центра, управления маркетинговой деятельностью и прочих рекламно-информационных мероприятий).

3.7.1. Плата за Маркетинг должна вноситься ежемесячно авансом до 1–го числа оплачиваемого месяца.

3.7.2. С учетом положений п. 3.2. первый платеж Платы за Маркетинг по настоящему Договору должен быть произведен в течение 7 (семи) Рабочих Дней после Даты Вступления в Силу. Такой платеж будет распространяться на период с первого числа календарного месяца, следующего за Месяцем Даты Вступления в Силу, включительно до окончания этого месяца.

3.7.3. Плата за Маркетинг должна ежегодно индексироваться в соответствии с порядком, описанном в пункте _________ Приложения 1 настоящего Договора (“Корректировка Платы за Маркетинг”).  При этом первое изменение ставки Платы за Маркетинг будет иметь место 1 января года, следующего за годом, в котором имела место дата государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения. Последующие корректировки Платы за Маркетинг должны быть произведены 1 января каждого последующего года. Для расчета первой Корректировки Платы за Маркетинг Арендодатель использует ставку Платы за Маркетинг, указанную в пункте 10 Приложения 1 настоящего Договора. Для каждой последующей корректировки Платы за Маркетинг используется ставка Платы за Маркетинг за календарный год, предшествующий дате корректировки.

12. Настоящим Стороны соглашаются изложить п. _________ Договора аренды в следующей редакции: 

«Возврат Обеспечительного Депозита. 

(a) Если действие настоящего Договора прекращается до истечения установленного в нем срока, то Арендодатель в случае отсутствия претензий к Арендатору в течение _________  дней обязуется возвратить Арендатору Обеспечительный Депозит без начисления процентов и с вычетом всех сумм, причитающихся Арендодателю по настоящему Договору. При этом в случае прекращения действия настоящего Договора в случае, являющемся согласно настоящему Договору основанием для одностороннего отказа Арендодателя от исполнения настоящего Договора, в случаях прекращения настоящего Договора по причинам, не зависящим от Арендодателя, и/или по вине Арендатора, а также при объявлении Арендатора банкротом, при возбуждении в его отношении ликвидационных процедур, при добровольной ликвидации Арендатора или при прекращении его существования согласно законодательству места учреждения Арендатора, вся сумма Обеспечительного Депозита остается в собственности у Арендодателя. Право Арендодателя не возвращать Арендатору Обеспечительный Депозит существует в дополнение к любым иным правам, предоставленным Арендодателю в соответствии с настоящим Договором и действующим Законодательством.

(b) В случае надлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по настоящему Договору Арендодатель обязуется возвратить Обеспечительный Депозит Арендатору после истечения Срока действия настоящего Договора с вычетом сумм, подлежащих уплате Арендодателю Арендатором.

(c)  Возврат Арендодателем Обеспечительного депозита (части Обеспечительного депозита), а также иных платежей, произведенных Арендатором по настоящему Договору, в том числе излишне и/или ошибочно уплаченных, осуществляется по письменному требованию Арендатора путем перечисления денежных средств на банковский счет Арендатора, указанный  в таком письменном требовании.

(d)  Возврат Обеспечительного депозита (части Обеспечительного депозита), а также иных платежей, произведенных Арендатором по настоящему Договору, в том числе излишне и/или ошибочно уплаченных, осуществляется в сумме, определяемой как разность между фактически поступившими на банковский счет Арендодателя денежными средствами в счет уплаты соответствующих платежей и общей суммы вычетов, произведенных Арендодателем в счет погашения задолженности Арендатора в соответствии с условиями настоящего Договора.

(e) Возврат Обеспечительного депозита (части Обеспечительного депозита), а также иных платежей, произведенных Арендатором по настоящему Договору, в том числе излишне и/или ошибочно уплаченных, поступивших на банковский счет Арендодателя в российских рублях, осуществляется на банковский счет Арендатора в российских рублях. При возврате денежных средств переоценка платежей, номинированных в иностранных валютах и/или условных единицах, по настоящему Договору сторонами не производится.

(f) Датой возврата денежных средств считается дата списания соответствующей суммы денежных средств с корреспондентского счета банка, в котором открыт банковский счет Арендодателя, на корреспондентский счет банка, в котором открыт банковский счет Арендатора».

13. Настоящим Стороны соглашаются дополнить п. _________ Договора аренды параграфом следующего содержания:

«При этом Арендодатель не обязан предоставлять такие услуги в объеме большем, чем предельно допустимый объем нагрузки  в Помещениях, указанный в Руководстве по Выполнению Работ Арендатора или в согласованиях Арендодателя».

14. Настоящим Стороны соглашаются дополнить статью _________ Договора аренды п. _________ следующего содержания:

«Договоры на Техническое Обслуживание систем противопожарной безопасности и их интеграции в общую систему Здания. Арендатор обязан ежегодно заключать или продлевать Договоры на техническое обслуживание систем противопожарной безопасности в помещении Арендатора с подрядчиком, указанным Арендодателем или с иным подрядчиком, имеющим необходимые лицензии и разрешения и оказывающим аналогичные услуги в других торговых центрах класса А в городе Москве. Арендатор обязан интегрировать свою систему противопожарной безопасности в систему противопожарной безопасности Здания. Такая интеграция должна быть произведена подрядчиком, указанным Арендодателем.

По требованию Арендодателя Арендатор обязуется предоставить Арендодателю копии соответствующих Договоров на Техническое обслуживание».

15. Настоящим Стороны соглашаются дополнить п. _________ Договора аренды параграфом следующего содержания:

«Арендатор вправе осуществлять в Помещениях, Торговом Центре и на Прилегающей Территории любую деятельность рекламного и информационного характера при условии получения предварительного письменного согласия Арендодателя на это. Арендатор не вправе использовать адрес Помещений в качестве адреса местонахождения Арендатора или любого иного лица».

16. Настоящим Стороны соглашаются дополнить п. _________. Договора аренды параграфом следующего содержания:

«Арендодатель вправе вносить изменения в Правила Торгового Центра при условии, что данные изменения не накладывают на Арендатора дополнительных обязательств и/или штрафных санкций и/или не увеличивают размер, имеющихся штрафных санкций. Указанные изменения приобретают обязательную для Арендатора силу с момента получения Арендатором уведомления Арендодателя об изменении Правил Торгового Центра. В любом случае положения настоящего Договора имеют преимущественную силу над Правилами Торгового центра.».

17. Настоящим Стороны соглашаются изложить п. _________ Договора аренды в следующей редакции:

«Доступ Арендодателя в Помещения. Арендодатель будет иметь право доступа в Помещения в соответствии с правилами, изложенными ниже. Право доступа Арендодателя в Помещения также подразумевает:  право такого доступа для его представителей и/или лиц, уполномоченных Арендодателем (включая уполномоченную управляющую компанию), и право их присутствия в Помещениях в течение срока, необходимого для достижения целей посещения; право использовать инструменты и материалы и производить работы или совершать другие действия, необходимые для достижения цели такого посещения ("Право Доступа"). Арендатор в течение 3 (трех) Рабочих Дней с даты подписания настоящего дополнительного соглашения обязуется предоставить Арендодателю комплект ключей от Помещений, который Арендодатель вправе использовать в чрезвычайных ситуациях. В случае замены в Помещениях запирающих устройств Арендатор обязан незамедлительно передать Арендодателю новый комплект ключей. В случае непредоставления Арендатором ключей от Помещений Арендодатель вправе в чрезвычайных ситуациях вскрывать Помещения без возмещения Арендатору какого-либо ущерба, вызванного такими действиями Арендодателя».

18. Настоящим Стороны соглашаются заменить первое предложение в п. _________ Договора аренды фразой следующего содержания: 

«В случае производства плановых работ Арендодатель обязуется уведомить Арендатора о времени визита не менее чем за 2 (два) дня». 

19. Настоящим Стороны соглашаются дополнить п. _________ Договора аренды параграфом следующего содержания:

«При этом текущий ремонт и обслуживание инженерных коммуникаций и оборудования, находящихся в Помещениях и не установленных силами Арендодателя, не входит в объем обязанностей Арендодателя».

20. Настоящим Стороны соглашаются изменить статью _________ Договора аренды и читать в следующей редакции:

«Прекращение действия Договора

Прекращение действия Договора Арендодателем.  Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора, направив Арендатору соответствующее письменное уведомление о расторжении, по любому из следующих оснований:

Нарушение Арендатором установленных настоящим Договором сроков для внесения любого из предусмотренных настоящим Договором платежей полностью или частично более чем на 5 (пять) дней;

Арендатор осуществляет в Помещениях коммерческую деятельность, не соответствующую установленному настоящим Договором Назначению;

В отношении Арендатора начата процедура признания его банкротом, или ликвидации (добровольной или принудительной), или при прекращении его существования согласно законодательству места учреждения Арендатора;

Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора по любому из нижеуказанных оснований, если после направления уведомления о нарушениях данные нарушения не будут устранены Арендатором в течение 5 (пяти) дней с даты получения такого уведомления:

Нарушение Арендатором порядка восполнения Обеспечительного Депозита, установленного настоящим Договором; не предоставление или несвоевременное предоставление банковской или корпоративной гарантии по утвержденной Арендодателем форме от согласованного Арендодателем гаранта;

Нарушение Арендатором установленных настоящим Договором сроков начала и/или завершения Работ Арендатора в Помещениях, либо установленных настоящим Договором и/или Руководством по Производству Работ требований к выполнению Работ Арендатора, и/или требований Законодательства. Положение настоящего пункта, в отношении срока завершения Работ Арендатора, не применяется к Арендатору в срок до _________ включительно.

Несоответствие выполняемых/выполненных Работ Арендатора утвержденной Арендодателем проектной документации и/или требованиям Законодательства;

Нарушение Арендатором и/или его подрядчиками правил техники безопасности при проведении Работ Арендатора в Помещениях;

Если на Дату Начала Арендатор не начал осуществлять в Помещениях коммерческую деятельность и/или в течение Срока Аренды допускает перерывы в коммерческой деятельности более, чем на 2 (два) дня;

Если Арендатор уклоняется от ежегодного заключения  предусмотренных настоящим Договором Договоров Страхования и не предоставляет их заверенные копии Арендодателю;

Если Арендатор уклоняется от ежегодного заключения предусмотренных настоящим Договором договоров на техническое обслуживание и не предоставляет их заверенные копии Арендодателю;

Если Арендатор не устраняет причиненный Помещениям и/или Зданию либо иному имущества Арендодателя документально подтвержденный ущерб;

Если Арендатор не предоставляет Арендодателю, либо не предоставляет в установленный Договором срок сведения, необходимые для расчета Процента с Оборота; либо предоставляет недостоверные сведения;

Если Арендатор уклоняется от предоставления Арендодателю документов, необходимых для государственной регистрации настоящего Договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в срок, установленный настоящим Договором;

Если Арендатор в течение срока действия настоящего Договора допускает неоднократные нарушения Правил Торгового Центра;

Если Арендатор уклоняется от подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору о замене Арендодателя и/или соглашения, предусмотренного пунктами _________.

В предусмотренных пунктом _________., случаях действие настоящего Договора прекращается с даты, указанной в соответствующем уведомлении Арендодателя.

В случае прекращения действия настоящего Договора в случаях, предусмотренных пунктами _________   и/или в случаях прекращения настоящего Договора по причинам, не зависящим от Арендодателя, и/или по вине Арендатора, вся сумма Обеспечительного Депозита остается у Арендодателя. Право Арендодателя не возвращать Арендатору Обеспечительный Депозит существует в дополнение к любым иным правам, предоставленным Арендодателю в соответствии с настоящим Договором и действующим законодательством.

В случае прекращения действия настоящего Договора по основаниям,  указанным в п. _________ Арендатор обязуется в течение 15 (пятнадцати) дней после даты получения уведомления от Арендодателя выплатить Арендодателю штраф в размере Арендной Платы за 2 (два) года. Такой штраф должен быть выплачен в дополнение к любым иным суммам штрафных санкций и убытков, подлежащих уплате Арендатором в силу иных положений настоящего Договора.

В случае прекращения действия настоящего Договора по основаниям,  указанным в п. _________ Арендатор обязуется незамедлительно передать Арендодателю все необходимые документы и совершить по запросу Арендодателя все действия необходимые для государственной регистрации прекращения Договора.

Арендодатель имеет право по собственному усмотрению отказаться от исполнения настоящего Договора аренды, направив письменное уведомление Арендатору не менее чем за 30 (тридцать) дней, если, вследствие изменения состава акционеров (участников) Арендатора право контроля над Арендатором (которое для целей настоящего пункта означает право распоряжаться прямо или косвенно более 50 % голосующих акций или долей участия в уставном капитале Арендатора) переходит от лиц, обладавших правом контроля над Арендатором на момент подписания настоящего Договора аренды, к другим лицам.

Прекращение действия Договора Арендатором. Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от дальнейшего исполнения настоящего Договора по следующему основанию:

- если Здание и (или) Помещения будут разрушены или повреждены до такой степени, что Помещения не могут в дальнейшем быть использованы по Назначению, причем повреждение/разрушение не может быть устранено в течение 90 (девяноста) дней с момента его возникновения.

- Если у Арендатора появится намерение прекратить действие настоящего Договора на указанных выше основаниях, он обязуется направить соответствующее письменное уведомление Арендодателю. В течение 15 (пятнадцати) Рабочих Дней с момента получения такого уведомления Арендодатель обязуется устранить нарушение своих обязательств или предложить иные условия для оставления настоящего Договора в силе.

При досрочном прекращении настоящего Договора по любому основанию в случае наличия уплаченных Арендатором авансовых платежей по Арендной Плате, Плате за Услуги, Плате за Коммунальные Услуги, Плате за Маркетинг Арендодатель возвращает Арендатору часть указанных в настоящем пункте платежей в сумме, пропорциональной оплаченному периоду с даты прекращения настоящего Договора. В случае наличия задолженности Арендатора перед Арендодателем по любому из платежей, предусмотренных настоящим Договором, Арендодатель вправе зачесть подлежащие возврату в соответствии с настоящим пунктом денежные средства в счет погашения задолженности (части задолженности) Арендатора по настоящему Договору.

В случае недостатка средств находящегося в распоряжении Арендодателя Обеспечительного Депозита для погашения задолженности Арендатора, образовавшейся на момент прекращения настоящего Договора, Арендатор обязуется выплатить Арендодателю необходимую сумму в течение 5 (пяти) Рабочих Дней с даты получения соответствующего требования Арендодателя».

Настоящим Стороны согласились изложить п. ___ Приложения 1 к Договору аренды в следующей редакции:

«СРОК АРЕНДЫ. В соответствии с пунктом ____ Договора Срок Аренды начинается в первый день календарного месяца, следующего за Месяцем Даты Вступления в Силу, включительно и истекает ____»

Additional Agreement for prolongation of the Lease Term 

No _________

Moscow                                            _________

Limited Liability Company “_________”,_________, hereinafter referred to as the “Landlord”,

and 

Limited Liability Company “_________”,_________ (the “Tenant”) and represented by _________, acting in accordance to the Charter.

hereinafter jointly referred to as the “Parties”, and each individually as the “Party”.

WHEREAS, the Landlord and the Tenant signed the Lease Agreement of the non-residential premises of the Building No. _________   registered on _________, number of registration is _________, by the Department of Federal Service for State Registration Cadastral Records and Cartography, Moscow, (hereinafter referred to as the “Lease Agreement”),

have entered into the present Additional agreement (hereinafter, the “Agreement”), as follows:

1. Hereby the Parties  agreed to amend clause _________ of the Lease Agreement by adding the following paragraphs to it:

“Currency of the Agreement” shall mean the currency in which the payments are effected under this Agreement specified by the Parties.

“CPI-U USA” shall mean the consumer price index for all urban consumer in United States of America, which is defined and published by Bureau of Labor Statistics of United States Department of Labor on a monthly basis and is available at the Internet-site of if the bureau (http://www.bls.gov). For the purposes of each Rent Adjustment (or adjustment of any other payments envisaged in this Agreement) if the currency of the payments under hereof set as USD, the Parties shall use the CPI-U USA (all items; annual rate of change) as published in the last of the above-mentioned monthly Bureau of Labor Statistics publications of the date of such adjustment. Any flash estimates and any subsequent revisions of the CPI-U USA by Bureau of Labor Statistics shall not be taken into account in calculating the Rent or any other payment due under this Agreement.

“CBR USD Rate” shall mean the US Dollar to Rouble rate set by the Central Bank of the Russian Federation for the day preceding the date of the notification of the Landlord regarding the alteration of the currency of this Agreement envisaged in clause _________ of this Agreement.

“CBR Euro Rate” shall mean the Euro to Rouble rate set by the Central Bank of the Russian Federation for the day preceding the date of the notification of the Landlord regarding the alteration of the currency of this Agreement envisaged in clause 3.10.2 of this Agreement.

“Average monthly rate of Ruble to the Currency of the Agreement” shall mean the rate of Ruble to the Currency of the Agreement calculated as the quotient of the aggregate of all rates of Ruble to the Currency of the Agreement established by the Central Bank of the Russian Federation for each calendar day of the month and the total number of calendar days in such month.

“Actual Euro USD Rate” shall mean the Euro to US dollar rate which equals to CBR Euro Rate divided by CBR USD Rate.

“Actual USD to Euro Rate” shall mean the US dollar to Euro rate which is equal to CBR USD Rate divided by CBR Euro Rate.

2.Hereby the Parties have agreed to amend the clause _________ of the Lease Agreement by paragraph as follows:

“The Rent does not include VAT and any additional expenses related to the holding, maintenance and operation of the Premises and the Building, such as utilities, maintenance, operating and administration expenses, taxes, and insurance, other expenses listed in this Agreement.”

3.Hereby the Parties have agreed to amend the clause _________ of the Lease Agreement by adding the following paragraph to its content :

“The Rent Adjustment shall be effected on the basis of the Rent for the calendar year preceding the date of adjustment.»

4.Hereby the Parties have agreed to amend clause _________ of article 3 of the Lease Agreement by adding the by adding the following paragraph to its content :

“Herewith the Parties have agreed to use the CPI-U USA for the purposes of each Rent Adjustment if the Currency of the Agreement set as USD, and to use the Euro-zone HICP for the purposes of each Rent Adjustment if the Currency of the Agreement set as Euro.”

5.Hereby the Parties have agreed that clause _________ of the Agreement shall read as follows: _________

6.Hereby the Parties have agreed that clause (b) _________ of the Agreement shall read as follows:

(b)  “The Service Fee is subject to annual adjustments throughout the whole Lease Term. Adjustments of the Service Fee shall be made on the 1st of January of every calendar year (each such date is hereinafter referred to as the “Annual Adjustment Date”) starting from the 1st of January immediately coming after the year during which this Agreement was signed. The Landlord shall calculate the sum of the actual costs of the Operational Services provided in the Building during the year preceding each Annual Adjustment Date (“Total Actual Service Cost”). The Landlord shall determine the difference between Total Actual Service Cost and the total amount of the service fee that could have been collected at the applicable Service Fee rates during the year preceding each Annual Adjustment Date assuming 100% occupancy of the Retail Centre throughout such year (“Total Estimated Service Income”). Then the Standard Rate of the Service Fee shall be increased or decreased according to the following formula:

Standard Rate = (Standard Rate for previous year *((Total Actual Service Cost - Total Estimated Service Income)/Total Estimated Service Income+1)

(In words: Standard Rate equals to Standard Rate for previous year multiplied by quotient of the difference between Total Actual Service Cost and Total Estimated Service Income (as dividend) and Total Estimated Service Income (as divisor) increased by one).

 At that, the calculation in respect of the Service Fee shall be made in the Currency of the Agreement. The Total Actual Cost incurred by the Landlord in relation to the Operational Services for the purposes of calculation of the Service Fee shall be converted into the Currency of the Agreement from Rubles using the Average monthly rate of Ruble to the Currency of the Agreement relating to the month in which such costs took place.”

7. Hereby the Parties have agreed that clause (c) _________ of the Agreement shall read as follows:

“(c) Following each such determination of the Standard Rate, the amount of the Service Fee due from the Tenant for the next calendar year shall be calculated at the adjusted Standard Rate and actual cost of the Operational Services rendered in the Building during the year preceding such subsequent Annual Adjustment Date.”

8. Hereby the Parties have agreed that clause (d) _________ of the Agreement shall read as follows:

“(d) By signing this Agreement the Tenant shall confirm its consent to the adjustment of the Service Fee envisaged by this Agreement without signing the relevant amendment to this Agreement.  Each adjustment of the Service Fee will be effected by adjusting the amount of the Service Fee due from the Tenant for the next payment period and the subsequent periods in a given year in the relevant invoices. The Landlord shall execute calculations on the adjustment of the Service Fee and shall submit their results to the Tenant prior to the 31st of March of each calendar year starting from the year following the year during which the Execution Date occurred. At that for non-submission by the Landlord of the information relating to the calculations within the set period shall not discharge the Tenant from the obligation to pay adjusted Service Fee;

9. Hereby the Parties have agreed to that the last paragraph of clause _________  of the Lease Agreement shall read as follows:

“The Parties shall be obliged to finalize mutual settlement in respect of adjustment of Service Fee to be paid for the first three months of the calendar year for which the adjustment is made prior to the 30st of April of such calendar year.”

10. Hereby the Parties have agreed that clause _________  of the Lease Agreement shall read as follows:

“Utilities Charge. Unless the Landlord instructs the Tenant to contract directly with providers of electricity, heating, water and sewage, garbage removal and other services (the "Utilities"), all Utilities in the Building shall be contracted by the Landlord with the companies who are suppliers of Utilities, in this case, the Tenant shall reimburse the Landlord for the actual costs of the Utilities consumed in the Premises (the "Utilities Charge") by remitting the relevant amount due, plus VAT, to the Landlord.”

11. Hereby the Parties have agreed that article _________ of the Lease Agreement shall read as follows:

“Marketing Fee. The Tenant shall be obliged to pay the Marketing Fee in the amount set in Paragraph _________ of Schedule 1 (the "Marketing Fee"). The Marketing Fee shall not include payment for the Tenant's holding Promoactions in the Retail Centre and within the Adjacent Territory and on the Land Plot, and shall not include the payment for the Tenant's placing and using advertising structures and other advertising medium.  The Marketing Fee shall be paid to cover advertising and entertainment events in respect of the Retail Centre in whole (such as advertising, materials and brochures, entertainment activities, special events, marketing of the Retail Centre, administration of marketing activities and other promotional and informational measures).

3.7.1. The Marketing Fee shall be paid in equal monthly installments in advance prior to the 1st day of the month to be paid for. 

3.7.2. Subject to clause 3.2. first payment of the Marketing Fee under this Agreement shall be effected within seven (7) Business Days of the Effective Date and shall cover the period from the first day of the calendar month following the Month of the Effective Date inclusive until the end of this month.

3.7.3. The Marketing Fee shall be annually adjusted in accordance with the procedure described in Paragraph _________ of Schedule 1 hereof (“Marketing Fee Rate Adjustment”). At this the first adjustment of the Marketing Fee will take place on the 1st of January of the year immediately following the year where the Execution Date took place. Subsequent adjustments of the Marketing Fee shall take place every 1st of January of each subsequent year. For the purposes of the first adjustment of the Marketing Fee the Landlord shall use the rate indicated in clause 10 of Schedule 1 hereof. For each subsequent adjustment of the Marketing Fee the rate of the Marketing Fee applied to the calendar year preceding the adjustment shall be used.

12. Hereby the Parties have agreed that clause _________ of the Lease Agreement shall read as follows:

“Refund of the Security Deposit. 

(a) If the validity of this Agreement terminates prior to the term specified in it, then the Landlord shall be obliged, in case of no claims to the Tenant within _________ days, to return the Tenant the Security Deposit without interests and with a deduction of all amounts payable to the Landlord under this Agreement. At that, if such termination occurs in the case which is under this Agreement the reason for unilateral refusal of the Landlord to fulfill this Agreement, in the cases when such termination occurs for the reasons beyond the control of the Landlord and/or due to the fault of the Tenant or where the Tenant is declared bankrupt or put into liquidation or where Tenant is dissolved or ceases to exist under the laws of the jurisdiction of its incorporation, in which cases the whole amount of the Security Deposit shall remain with the Landlord. Such non-repayment by the Landlord of the Security Deposit shall be in addition to any other rights which the Landlord may have in accordance with this Agreement and the effective Laws.

(b) In case of the proper fulfillment by the Tenant of its obligations under this Agreement, the Landlord shall be obliged to return the Security Deposit to the Tenant after the expiry of the Term of this Agreement, with deduction of the sums payable to the Landlord from the Tenant.

(c) The Security Deposit (a part of the Security Deposit) as well as other payments effected by the Tenant under this Agreement, including those, which were made by mistake and/or extra paid, shall be returned on the basis of the written request of the Tenant by transferring the funds to the bank account of the Tenant specified in such written request.

(d) The Security Deposit (a part of the Security Deposit) as well as other payments effected by the Tenant under this Agreement including those, which were made by mistake and/or extra paid, shall be effected in the amount defined as the difference between the funds actually transferred to the bank account of the Landlord as the amount of the respective payments and the total amount of the deductions made by the Landlord for the repayment of the indebtedness of the Tenant under this Agreement in accordance with the terms and conditions of this Agreement.

(e) The Security Deposit (a part of the Security Deposit) as well as other payments effected by the Tenant under this Agreement including those, which were made by mistake and/or extra paid and which were transferred to the bank account of the Landlord in Russian rubles, shall be effected to the bank account of the Tenant in Russian rubles. When the funds returned, the revaluation of the payments denominated in foreign currencies and/or equivalent units under this Agreement shall not be carried out by the Parties.

(f) The date at which the funds are returned shall be the date at which the funds are written off from the corresponding account of the bank with which the account of the Landlord has been opened to the corresponding account of the bank with which the bank account of the Tenant has been opened.”

13. Hereby the Parties agreed to amend clause _________ of the Lease Agreement by adding the following paragraph to it:

“The Landlord shall not be obliged to render such services in the scope which would be more than the limits for the Premises indicated in the Handbook on the Performance of the Works of the Tenant or in the approvals of the Landlord.”

14. Hereby the Parties agreed to amend article _________ of the Lease Agreement by adding the clause _________ to its content which shall read as follows:

“Maintenance of fire-fighting systems and integration to the Building’s central firefighting system. The Tenant shall enter into or prolong on annual basis a Maintenance Agreement with a contractor advised by the Landlord or with any other contractor that has necessary licenses and permits and that renders such services in other class “A” retail centers in Moscow in order to maintain the fire-fighting systems installed in the Premises by Tenant. Tenant shall integrate its fire-fighting systems to the central fire-fighting system of the building and such integration shall be carried out only by the contractor designated by the Landlord. 

At the request of the Landlord, the Tenant shall be obliged to provide the Landlord with copies of the relevant Maintenance Agreements.”

15. Hereby the Parties agreed to amend clause _________  of the Lease Agreement by adding the following paragraph to it:

“With the prior written approval of the Landlord the Tenant shall have the right to perform any information and advertising activity within the Premises, the Retail Centre and the Adjacent Territory. The Tenant is not entitled to use the Premises address as a legal address of the Tenant or any other party.”

16. Hereby the Parties have agreed to amend the clause _________ of the Lease Agreement by adding the following paragraph to it:

“The Landlord shall have the right to introduce amendments into the Rules of the Retail Centre. The specified amendments shall be obligatory for the Tenant as of the moment when the Tenant has received the notification of the Landlord on the amendments to the Rules of the Retail Centre. In any event this Agreement shall prevail over the Trade Center Rules”.

17. Hereby the Parties have agreed that clause _________ of the Lease Agreement shall read as follows:

“Access of the Landlord to the Premises. The Landlord shall have the right to access to the Premises on the terms stated below. The right of the Landlord to the access shall imply the right to such access to the Premises of the representatives of the Landlord and/or persons authorized by the Landlord (including the authorized managing company), presence in the Premises for the period necessary for attaining the purpose of the visit, use and application of tools and materials, and performance of work or other actions required for the attainment of the purpose of such access (the "Access Right"). Within three (3) Business Days from the Execution Date the Tenant shall be obliged to furnish the Landlord with a set of keys to the Premises that may be used by the Landlord to enter into the Premises in emergency situations. If the Tenant changes the locking arrangement of the Premises it shall be obliged without delay to furnish the Landlord with a new set of keys. If the Tenant fails to furnish the Landlord with a set of keys of the Premises the Landlord in emergency situations shall have the right to open the Premises without reimbursement to the Tenant of any damage caused by such actions of the Landlord.”

18. Hereby the Parties agreed to change first sentence of clause _________ of the Lease Agreement with the following :

“In the event planned work is to be performed, the Landlord shall be obliged to give the Tenant two (2) day's notification of the time of the visit.”

19. Hereby the Parties agreed to amend clause _________ of the Lease Agreement by adding the following paragraph to it:

“At that, current repairs and maintenance of the engineering utilities and equipment located in the Premises and which were not installed by the Landlord is not in the scope of obligations of the Landlord”.

20. Hereby the Parties  agree to amend article _________ of the Lease Agreement, which shall read as follows:

“Termination of the Agreement

Termination of the Agreement by the Landlord. The Landlord shall have the right, unilaterally, to refuse to fulfill this Agreement, having sent the Tenant the relevant termination notification in any of the following cases:

The Tenant breaches the terms which are set by this Agreement for effecting any payment envisaged by this Agreement fully or partially for more than five (5) days;

The Tenant conducts commercial activity in the Premises which does not correspond to the Designated Use determined herein.

A bankruptcy or liquidation procedure (either voluntary or compulsory) is initiated in relation to the Tenant or the Tenant is wind up according to the law of the place of incorporation of the Tenant.

The Landlord shall be entitled to unilaterally refuse to fulfill this Agreement based on either of the below grounds subject to  Tenant’s failure to eliminate  the respective breach within 5 (Five) days from the date of   receipt of Landlord’s notification demanding the Tenant to eliminate such breach:

The Tenant breaches the procedure for restoring the Security Deposit set by this Agreement; the Tenant does not provide or provide with a delay bank or corporate guarantee as per the form approved by the Landlord and from the guarantor approved by the Landlord;

The Tenant breaches the terms of the commencement and completion of the Works of the Tenant in the Premises or requirements for the performance of the Works of the Tenant which are set by this Agreement and/or the Handbook for the Performance of the Works and/or the requirements of the Laws. The provision of this clause, in respect of the completion of the Works of the Tenant, shall not apply to the Tenant until _________ inclusive;

The Works of the Tenant being performed/performed fail to conform to the design documentation approved by the Landlord and/or the requirements of the Laws;

The Tenant and/or its contractors breaches the safety rules upon the performance of the Works of the Tenant in the Premises;

By the Commencement Date the Tenant failed to commence the business activity in the Premises and/or throughout the Lease Term it causes interruptions in the business activity for more than two (2) days;

The Tenant avoids annual conclusion of the Insurance Agreements envisaged by this Agreement and does not provide their certified copies to the Landlord;

The Tenant avoids annual conclusion of the technical maintenance agreements and does not provide their certified copies to the Landlord;

The Tenant fails to eliminate documented damage caused to the Premises and/or the Building or other property of the Landlord;

The Tenant fails to provide the Landlord or fails to provides the Landlord within the timeframe set by this Agreement with the information necessary for calculating the Turnover Percentage or provides false information;

If the Tenant fails to provide the Landlord with the documents necessary for the state registration of this Agreement with the Unified State Register of the Rights to the Immovable Property and Transactions Therewith within the time frame set by this Agreement;

Throughout this Agreement the Tenant makes repeated breaches of the Rules of the Retail Centre;

The Tenant avoids signing an amendment to this Agreement on the replacement of the Landlord and/or an agreement envisaged by clauses 18.3, 18.5.

.

In cases envisaged by clause _________, this Agreement shall terminate on the termination date indicated in the corresponding termination notification sent by Landlord to the Tenant.

In case this Agreement terminates in the cases specified in clauses _________ and/or in the cases of the termination of this Agreement by the reasons beyond the control of the Landlord and/or due to the fault of the Tenant all the amount of the Security Deposit shall remain with the Landlord. Such non-repayment by the Landlord of the Security Deposit shall be in addition to any other rights which the Landlord may have in accordance with this Agreement or the effective Laws.

In case this Agreement terminates in accordance with clauses _________ hereof, the Tenant shall be obliged, within fifteen (15) days after the notification from the Landlord has been received, to pay the Landlord the penalty in the amount of the Rent per two (2) years. The above penalty shall be paid in addition to any other amounts of penal sanctions and losses to be paid by the Tenant by virtue of the other provisions of this Agreement.

In case this Agreement terminates in accordance with clauses _________ hereof, the Tenant shall be obliged to immediately provide the Landlord with all the required documents and perform all the required actions necessary for state registration of the termination of this Agreement.

Landlord shall have the right at its own discretion to refuse from performance of this Lease by providing thirty (30) days’ advance written notice to Tenant in case: due to change of shareholders (participants) of Tenant the right of control over Tenant (which, for the purpose of this Article, means right to dispose directly or indirectly more than 50 % of total amount of votes for voting shares or participatory shares comprising authorized or share capital, shares of Tenant) is transferred from persons, having right of control over Tenant at the moment of signing of this Lease, to other persons”.

Termination of the Agreement by Tenant. The Tenant shall have the right, unilaterally, to refuse to fulfill this Agreement in future by the following reasons:

- In the event the Building and/or the Premises is/are destroyed or damaged to the extent that the Premises are rendered unfit for their Designated Use and such damage/destruction cannot be repaired within ninety (90) days of the moment of such damage.

- In the event the Tenant intends to terminate this Agreement on the above grounds, it shall be obliged to send the Landlord notification in writing on such intention. The Landlord shall be obliged, within fifteen (15) Business Days from the moment of such receipt, to cure the breach or offer other terms for the preservation of this Agreement in force.

If this Agreement anticipatorily terminates by any reason in case of advance payments effected by the Tenant for the Rent, the Service Fee, the Utilities Charge, the Marketing Fee, the Landlord shall return the Tenant a part of the payments specified in this clause in the amount proportional to the paid period from the date of the termination of this Agreement. In case of the indebtedness of the Tenant before the Landlord in relation to any of the payments envisaged in this Agreement the Landlord shall have the right to set off amounts which according to this clause are to be returned to the Tenant against offset of the debt (a part of the debt) of the Tenant under this Agreement.

In case of the shortage of the funds of the Security Deposit available to the Landlord for reimbursing the indebtedness of the Tenant which has occurred at the moment of the termination of this Agreement the Tenant shall be obliged to pay the Landlord the insufficient amount within five (5) Business Days from the date of the receipt of the respective request of the Landlord.”

Hereby the Parties agreed that clause ___ of the Schedule 1 to the Lease Agreement shall read as follows:

“LEASE TERM. In accordance with clause ___ of the Agreement, the Lease Term commences as of the first day of the calendar month following the Month of the Effective Date inclusive, and shall expire at ___.”