Составление договора строительного подряда

Правоотношения в области строительного подряда урегулированы нормами параграфа 3 главы 37 Гражданского Кодекса РФ. Согласно им, в обязательства подрядчика входит  в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а на заказчике лежит обязанность создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, а также принять их результат и уплатить Подрядчику обусловленную договором или приложениями к нему цену.

Указанный договор может применяться не только к отношениям на строительство или реконструкцию объектов недвижимости, но также и при осуществлении различных пуско-наладочных, монтажных  и прочих работ, которые  так или иначе связаны со строящимся объектом.

Сторонами в договоре строительного подряда традиционно выступают Заказчик и Подрядчик. На стороне Заказчика может выступать как физическое, так и юридическое лицо. Каких-либо требований к указанному лицу законом и прочими нормативно-правовыми актами не предъявляется.

При выборе Подрядчика стоит обратить внимание на обязательное наличие свидетельства, удостоверяющего членство в Саморегулируемой организации (СРО). До этого требовалось наличие лицензии, на сегодняшний момент достаточно допуска к СРО.

Основной обязанностью Подрядчика осуществление строительства объекта недвижимости по Заданию Заказчика. Как указывает ст. 747 ГК РФ, для осуществления строительства Заказчик обязан предоставить Подрядчику для целей строительства земельный участок. При этом, земельный участок должен быть равен площади, указанной в договоре подряда, а его состояние удовлетворять всем описанным в договоре условиям. Если условия в договоре не описаны, то предоставленный под строительство участок должен позволять Подрядчику своевременно начать строительство и осуществить нормальное ведение работ, а также завершение работы в обусловленный договором срок.

Кроме того, исходя из анализа нормативно-правовых норм, Подрядчик вправе не начинать осуществление строительства объекта недвижимости при отсутствии следующих документов: распоряжения (постановления) главы муниципального образования о выделе земельного участка под строительства, договора аренды земельного участка (купли-продажи земельного участка), разрешения на строительства (указанный документ должен содержать сведения о разрешении строительства на данном объекте конкретно определенного объекта капитального строительства). Таким образом в договоре строительного подряда в обязательном порядке необходимо сторонам согласовать порядок и сроки передачи Заказчиком Подрядчику указанной выше документации.

Особое внимание при составлении договора строительного подряда стоит обратить на наличие и согласование сторонами технической документации, поскольку именно в соответствии с указанными документами Подрядчиком осуществляется строительство объекта недвижимости. Как показывает складывающаяся судебная практика, при отсутствии при заключении данного вида договора технической документации, договор считается незаключенным по причине того, что обеими сторонами  по договору строительного подряда не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договорам (например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.12.2002 года № Ф04/4683-438/А81-2002, Постановление ФАС Московского округа от 30.01.2004 N КГ-А40/11414-03).

Кроме того, как показывает судебная практика, договор признается незаключенным при условии, если в нарушение пункта 2 статьи 743 Гражданского кодекса РФ сторонами не согласован срок передачи технической документации (Постановление ФАС Московского округа № от 20.07.2009 N КГ-А40/6268-09 по делу N А40-58228/08-97-495

Еще одним условием, на наличие которого стоит обратить внимание при составлении договора строительного подряда является определенные и согласованные обеими сторонами срок начала выполнения работ, а также  срок окончания выполнения работы по настоящему договору. Как указывает Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127

"...6. Суд, установив, что договор подряда является незаключенным ввиду отсутствия согласованного сторонами условия о сроке выполнения работ, взыскал с заказчика стоимость выполненных работ и проценты за пользование чужими денежными средствами по правилам о неосновательном обогащении. При этом применение статьи 10 Кодекса признано необоснованным...".

Противоположной практики в судебной практике не встречается.

Однако, встречается довольно разнообразная практика на предмет того, можно ли признать условие о сроке выполнения работ по договору подряда согласованным, если в договоре он прямо не предусмотрен, а также можно ли тот или иной способ определения срока работ, указанный в договоре, считать надлежащим согласованием срока и может ли срок быть согласован в иных документах, кроме договора.

Некоторые арбитражные суды сходны во мнении о том, что если срок выполнения работ определен не договором, а иным документом (календарный план выполнения работ, смета, иная техническая документация, акты  выполненных работ, то сторонами достигнуто соглашение по данному существенному условию договора. Указанная позиция подтверждается, например, Постановлением ФАС Центрального округа от 24.08.2010 по делу N А14-20321/2009/634/1.

Тем не менее, сторонам при составлении договора строительного подряда лучше определить конкретные сроки начала и окончания выполнения работ по договору. В противном случае любая из сторон может обратиться в суд с требованием о признании договора незаключенным, что повлечет для противоположной стороны дополнительные финансовые затраты.

Говоря о таком условии договора, как цена договора, стоит отметить, что согласно нормам гражданского Кодекса, указанное условие к существенным условиям не отнесено. Кроме того, нормами ГК РФ определено, что при отсутствии в договоре цены контракта, она может быть определена по правилам стати 424 ГК РФ, то есть оплате подлежит стоимость уплачиваемая по аналогичным сделкам в данном регионе.

Также,  при составлении договора строительного подряда Заказчику необходимо настоять на включении в договор условия о том, что Подрядчик, не сообщивший заказчику о необходимости выполнения дополнительных работ, не учтенных в технической документации, не вправе требовать оплаты этих работ и в случае, когда такие работы были включены в акт приемки, подписанный представителем заказчика.

Как показывает сложившаяся судебная практика, подкрепленная Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда", Подрядчик не сообщил Заказчику о необходимости выполнения дополнительных работ, не учтенных в технической документации, кроме того, произвел их без согласия Заказчика и включил в акт приемки работ наряду с работами, выполненными в соответствии с договором. Заказчик своего согласия на эти работы не давал и впоследствии.

Как указал Президиум ВАС: "поскольку подрядчиком была нарушена обязанность, предусмотренная пунктом 3 статьи 743 ГК РФ, он не вправе требовать от заказчика оплаты дополнительных работ и в том случае, если акт приемки строительно - монтажных работ подписан представителем заказчика, так как этот акт подтверждает лишь факт выполнения подрядчиком работ, а не согласие заказчика на оплату дополнительных работ".

Особое внимание при составлении и дальнейшем выполнении договора строительного подряда стоит уделить порядку приемки законченного строительством объекта, поскольку в судебной практике имеется большое количество споров о порядке приемки объекта по договору  строительного  подряда. Так, например, если в ходе заключения договора строительного  подряда оговорено, что приемке результатов работ должны предшествовать предварительные испытания, приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний (Информационное письмо Президиума ВАС РФ№ 51 от 24.01.2000).

Расходы по приемке завершенного строительством объекта несет Заказчик. Согласно нормам действующего законодательства, а именно Пункту 4.11 действующих Строительных норм и правил 3.01.04-87 (Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов) предусмотрена приемка жилых домов в эксплуатацию, независимо от их ведомственной принадлежности, государственной приемочной комиссией, которые назначаются исполнительными органами местного самоуправления.

Работы по окончании строительства принимаются Заказчиком по акту формы КС-2 "Акт о приемке выполненных работ" и акту, составленному по форме КС-3 "Справка о стоимости выполненных работ". Указанные формы документов, утверждены  Постановлением Госкомстата № 100 от 11.11.1999 года. Если Заказчиком при приемке работ по договору строительного подряда указанные акты не подписаны и в них отсутствует указание на причины, обосновывающие отказ от приемки продукции, у Подрядчика появляется возможность обратиться в суд с требованием взыскать оплату работ по настоящему договору. Указанная позиция подтверждается, например, Постановлением ФАС Московского округа 07.09.2012 по делу N А40-125189/11-52-1072.

Составление договоров строительного подряда представляет собой довольно сложный процесс, включая необходимость наличия большого пакета разрешительной документации, определения большого количества условий работы по конкретному Объекту строительства а также целый комплекс мероприятий непосредственно по самому строительству и обеспечивающий дальнейшую приемку и ввод объекта в эксплуатацию.

По вопросам составления договора строительного подряда просьба обращаться по телефону +7(917)567-09-21