Когда отсутствие регистрации договора аренды освобождает от арендной платы

Если договор аренды не зарегистрирован по вине арендодателя и арендатор в связи с этим не может использовать земельный участок для строительства (не может получить необходимую разрешительную документацию), то это освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы.

ВЕРХОВНЫЙ СУД 

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 июня 2020 г. N 310-ЭС19-16588

Резолютивная часть определения объявлена 09.06.2020.

Полный текст определения изготовлен 16.06.2020.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Грачевой И.Л.,

судей Попова В.В. и Чучуновой Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ниловой Е.Г.,

с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Керченского городского суда (судья Лапин С.Д., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Котелевец О.В.),

при участии представителя индивидуального предпринимателя Щербининой Виктории Владимировны - Петросенко И.Н. (доверенность от 15.04.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Щербининой Виктории Владимировны (г. Керчь) на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14.06.2019 по делу N А83-20325/2017,

установила:

Администрация города Керчи Республики Крым (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с иском к индивидуальному предпринимателю Щербининой Виктории Владимировне о взыскании 1 475 252 руб. 35 коп. задолженности по договору от 25.07.2016 аренды земельного участка площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 90:19:0101113:1963, расположенного в районе улицы Генерала Петрова в городе Керчи Республики Крым, за период с сентября 2016 года по июль 2017 года и 217 910 руб. 39 коп. пеней.

Предприниматель предъявил встречный иск о признании недействительным указанного договора аренды.

Арбитражный суд Республики Крым решением от 30.10.2018 в первоначальном иске отказал, встречный иск удовлетворил.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 31.01.2019 отменил решение в части отказа в удовлетворении первоначального иска Администрации, взыскал с предпринимателя 1 475 252 руб. 35 коп. задолженности и 217 910 руб. 39 коп. пеней, оставил без изменения решение в части удовлетворения встречного иска предпринимателя о признании недействительным договора от 25.07.2016 аренды земельного участка, по собственной инициативе применил последствия недействительности указанного договора, обязав предпринимателя передать (вернуть) Администрации спорный земельный участок.

В суд округа с кассационной жалобой на постановление апелляционного суда обратилась Щербинина В.В., ссылаясь на незаконность данного судебного акта в части взыскания с нее арендной платы, пеней и обязания вернуть Администрации земельный участок.

Арбитражный суд Центрального округа постановлением от 14.06.2019 отменил постановление апелляционного суда в части взыскания с предпринимателя пеней, отказал в иске в указанной части, изменил постановление в части распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части постановление от 31.01.2019 оставил без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, предприниматель, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить постановления апелляционного и окружного судов и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Определением от 17.04.2020 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба предпринимателя вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

До начала судебного заседания от Администрации поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие ее представителя.

В соответствии со статьей 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отсутствие представителя лица, участвующего в деле, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения жалобы.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы.

Согласно части 1 статьи 291.11 АПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителя предпринимателя, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация приняла постановление от 04.05.2016 N 982/1 "Об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности" и опубликовала информацию о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды.

Согласно опубликованному извещению предметом аукциона является земельный участок площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 90:19:0101113:1963, расположенный в районе улицы Генерала Петрова в городе Керчи Республики Крым, с видом разрешенного использования: "основной вид - деловое управление, вспомогательный - магазины, развлечение"; аукционной документацией установлены максимально и (или) минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства; технические условия подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и т.д.

По результатам проведенного аукциона победителем стала предприниматель Щербинина В.В., с которой Администрация 25.07.2016 заключила договор аренды указанного земельного участка на срок 1 год и 6 месяцев.

Договор аренды в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Администрация, ссылаясь на то, что Щербинина В.В. в период с сентября 2016 года по июль 2017 года не заплатила за аренду в размере, установленном договором аренды, обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

Щербинина В.В. предъявила встречный иск о признании договора аренды недействительным, в обоснование которого указала следующее: спорный договор аренды в нарушение требований подпункта 1 пункта 8, пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) заключен на 1 год и 6 месяцев вместо предусмотренного названными нормами срока предоставления участков для строительства - не менее трех лет; данный договор по вине Администрации не был зарегистрирован, так как Администрация не представила в регистрирующий орган протокол о результатах аукциона, от имени Администрации за регистрацией обратилось лицо, на основании ненадлежащей доверенности; до окончания срока договора Администрация не устранила недостатки, послужившие основанием для отказа в регистрации; в отсутствие государственной регистрации предприниматель не мог пользоваться участком в целях строительства, в том числе получить разрешение на строительство.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 164, 166, 181, 422, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 39.8 ЗК РФ, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска Администрации и обоснованности встречного требования предпринимателя исходя из следующего: 

согласно аукционной документации земельный участок выставлен на торги в целях строительства объекта недвижимости; 

договор строительной аренды со сроком действия 1,5 года заключен с нарушением положений подпункта 1 пункта 8, пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ, в связи с чем является недействительным;

приступить к освоению участка и строительству возможно только после получения разрешения на строительство, которое уполномоченный орган выдает при представлении документов, подтверждающих права на земельный участок; таким документом в данном случае является зарегистрированный в установленном порядке договор аренды; в отсутствие государственной регистрации договор аренды для третьих лиц не является заключенным и не может иметь юридической силы, в том числе для подготовки уполномоченными лицами необходимых для строительства документов; 

поскольку регистрирующий орган отказал Администрации в регистрации договора аренды, в том числе по причине непредставления Администрацией протокола аукциона, подписания договора лицом, полномочия которого действовать от имени Администрации не подтверждены надлежащим образом, подачи заявления в регистрирующий орган неуполномоченным лицом, и Администрация, несмотря на обращения к ней предпринимателя, данные документы для регистрации не представила, предприниматель не мог использовать и не использовал земельный участок в соответствии с целью аренды по независящим от него причинам; в данном случае арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период, в котором арендатор фактически был лишен возможности использовать арендованное имущество.

Суд апелляционной инстанции, согласившись с выводом суда первой инстанции о недействительности спорного договора, посчитал, что поскольку предприниматель подписал акт приема-передачи участка, с него надлежит взыскать арендную плату за весь срок, на который заключался договор, и начисленные на сумму долга пени.

Суд указал, что после подписания акта приема-передачи участок следует считать находящимся во владении арендатора, отсутствие государственной регистрации договора не освобождает его от обязанности оплачивать пользование земельным участком; отказ государственного регистратора в регистрации договора не обжалован; отсутствие регистрации договора аренды не может влиять на цель использования земельного участка - для строительства, а в силу статьи 65 ЗК РФ пользование землей является платным.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения в части удовлетворения встречного иска предпринимателя о признании договора аренды недействительной сделкой, апелляционный суд по собственной инициативе применил последствия недействительности сделки в виде обязания предпринимателя возвратить по акту земельный участок Администрации.

Суд округа согласился с выводами апелляционного суда, изменив его постановление в части взыскания с предпринимателя штрафных санкций (пеней), начисленных на сумму долга. Суд округа исходил из того, что поскольку договор аренды является ничтожным, законом не установлена ответственность за нарушение сроков внесения платы за пользование земельным участком, не имеется оснований для взыскания предусмотренных договором пеней.

Администрация не обжаловала судебные акты апелляционной и кассационной инстанций.

Судебная коллегия считает, что при рассмотрении настоящего дела суды апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворяя требования Администрации и применяя последствия недействительности сделки в виде обязания предпринимателя возвратить участок Администрации, нарушили нормы материального и процессуального права и не учли следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Как установлено судами, спорный договор аренды носил целевой характер - осуществление строительства объекта недвижимости и подлежал обязательной государственной регистрации.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно части 7 статьи 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, подготовленную специализированной организацией в порядке статьи 48 данного Кодекса.

Правоустанавливающим документом на земельный участок в частности является договор аренды земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ, части 2 статьи 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Если публично-правовое образование - арендодатель и публично-правовое образование, орган которого уполномочен выдавать разрешение на строительство, совпадают, то такое публично-правовое образование не может считаться третьим лицом в отношении заключенного им же договора аренды и правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды на него не распространяются.

Вместе с тем для оформления разрешения на строительство арендатору необходимо представить различные документы (проектную документацию, заключения экспертиз, технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и другие документы, указанные в статье 51 ГрК РФ), подготовка которых осуществляется третьими лицами. Как пояснил представитель предпринимателя в судебном заседании Судебной коллегии, в отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка третьи лица отказали арендатору в подготовке указанной документации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Служба государственного строительного надзора Республики Крым дала письменное разъяснение предпринимателю о возможности получения разрешения на выполнение строительных работ в соответствии с пунктом 2.6 утвержденного приказом названной службы от 15.02.2016 N 20-"П" Административного регламента предоставления государственной услуги по регистрации деклараций о начале выполнения строительных работ и выдаче разрешений на выполнение строительных работ только при наличии договора аренды земли, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Кроме того, судами установлено, что основания для отказа в государственной регистрации спорного договора аренды, предусмотренные пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в редакции, действовавшей в спорный период, свидетельствуют о таких недостатках договора аренды, которые исключают выдачу разрешения на строительство. Исправить указанные недостатки должна была Администрация, однако она этого не сделала.

Если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611, пункта 4 статьи 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

При этом следует отметить, что пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" касается случаев, когда арендодатель надлежащим образом исполнял свою встречную обязанность и не касается ситуаций невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендодатель.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществления строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, в силу части 5 статьи 71 АПК РФ наличие акта приема-передачи не исключает исследование обстоятельств дела на основании других доказательств.

При решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств как на основании норм статьи 167 ГК РФ, так и статьи 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. 

В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 ГК РФ, ни по нормам главы 60 ГК РФ.

Суд первой инстанции, установив, что Администрация не исполнила свою встречную обязанность по предоставлению земельного участка предпринимателю для реализации цели аренды по договору от 25.07.2016, предприниматель по вине арендодателя не мог использовать и не использовал спорный земельный участок для строительства в отсутствие государственной регистрации договора аренды, правомерно отказал в Администрации в иске о взыскании арендной платы и пеней.

Поскольку предприниматель с момента заключения договора не приступил к фактическому пользованию спорным публичным земельным участком, доказательств обратного Администрация в материалы дела не представила и не заявляла, что предприниматель использует участок, не требовала его возврата, у апелляционного суда в данном случае не было оснований по собственной инициативе применять последствия недействительности договора аренды в виде обязания предпринимателя вернуть участок Администрации.

Суд округа приведенные нарушения не устранил.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ постановление апелляционного суда от 31.01.2019 и постановление суда округа от 14.06.2019 как принятые с существенным нарушением норм материального и процессуального права, нарушением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, подлежат отмене, а решение суда первой инстанции от 30.10.2018 - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14.06.2019 по делу N А83-20325/2017 отменить.

Оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.10.2018 по тому же делу.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий

И.Л.ГРАЧЕВА

Судьи

В.В.ПОПОВ

Н.С.ЧУЧУНОВА