Вопрос: Налогоплательщик по договору купли-продажи приобрел для проживания объект недвижимости. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности в качестве объекта права указано: "Апартаменты, назначение нежилое".
Вправе ли налогоплательщик претендовать на получение имущественного вычета по НДФЛ, установленного пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ?
Ответ: Такой вид недвижимости, как "апартаменты, назначение нежилое", по формальным основаниям не относится к жилым помещениям в смысле налогового и жилищного законодательства, следовательно, оснований для получения имущественного налогового вычета, установленного пп. 3 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, в названной ситуации не имеется.
Обоснование: Согласно пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик, в частности, имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных им расходов на приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них.
В силу ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). При этом ч. 1 ст. 16 ЖК РФ в число жилых помещений включены жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната.
Таким образом, такой вид недвижимости, как "апартаменты, назначение нежилое", по формальным основаниям не относится к жилым помещениям в смысле налогового и жилищного законодательства, следовательно, оснований для получения имущественного налогового вычета, установленного пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, в названной ситуации не имеется.
А.В.Телегус
К. э. н.
Член Палаты налоговых консультантов
Российской Федерации
18.05.2015
КАК ОБЛАГАЕТСЯ НДФЛ ДОХОД ФИЗЛИЦА
ОТ ПРОДАЖИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ?
Если срок владения недвижимостью меньше установленного минимума (трех или пяти лет), доход от ее продажи налоговым резидентом РФ облагается НДФЛ по ставке 13% (по ставке 30% для налоговых нерезидентов). При этом налоговые резиденты могут уменьшить доход на имущественный вычет в размере не более 250 000 руб. или на сумму расходов на приобретение нежилого помещения.
1. Освобождение от налогообложения доходов от продажи нежилого помещения
Доходы от продажи нежилого помещения не облагаются НДФЛ и не декларируются, если (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ):
- недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности;
- физлицо владеет объектом недвижимости не менее установленного минимального срока.
По общему правилу указанный срок составляет пять лет, если нежилое помещение приобретено после 01.01.2016 (п. 4 ст. 217.1 НК РФ; п. 11 ст. 2, ч. 2, 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ; ч. 8.1 ст. 9 Закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ).
Минимальный срок владения составляет три года, если недвижимость получена в собственность по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника, а также если налоговый резидент РФ продает приобретенную до 01.01.2016 недвижимость (п. 3 ст. 217.1 НК РФ; пп. "в" п. 10 ст. 2, ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ; ч. 8.1 ст. 9 Закона N 424-ФЗ).
Обычно срок нахождения недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
2. Налоговый статус продавца нежилого помещения
От того, является физлицо налоговым резидентом или нерезидентом, зависит, в частности, применение имущественных вычетов и ставка НДФЛ при налогообложении дохода от продажи нежилого помещения.
По общему правилу налоговыми резидентами признаются физлица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Международные соглашения могут устанавливать иной порядок определения резидентства (ст. 7, п. 2 ст. 207 НК РФ).
3. Исчисление НДФЛ с доходов от продажи нежилого помещения налоговым резидентом
По общему правилу доходы физлица - налогового резидента от продажи нежилого помещения, находящегося как в РФ, так и за ее пределами, облагаются НДФЛ по ставке 13% и подлежат декларированию.
Если у резидента нет права на освобождение полученного дохода от налогообложения, он может воспользоваться имущественным налоговым вычетом, то есть по своему выбору уменьшить его (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):
- либо на сумму, равную стоимости нежилого помещения, но не более 250 000 руб. (имущественный вычет),
- либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение данной недвижимости.
Сумма дохода от продажи обычно определяется в соответствии с договором купли-продажи. Если объект приобретен после 01.01.2016, доход от его продажи в целях налогообложения определяется следующим образом. Кадастровая стоимость нежилого помещения на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на него, умножается на понижающий коэффициент 0,7. Полученная величина, если она больше суммы дохода от продажи недвижимости по договору, учитывается при исчислении НДФЛ. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ.
Если кадастровая стоимость нежилого помещения на указанную дату не определена, НДФЛ облагается доход, указанный в договоре купли-продажи (п. 5, пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).
Налоговый вычет можно получить, заявив его в налоговой декларации 3-НДФЛ (п. 7 ст. 220 НК РФ).
4. Исчисление НДФЛ с доходов от продажи нежилого помещения нерезидентом
Если физлицо по итогам календарного года утратит статус налогового резидента и срок владения недвижимостью меньше установленного минимума, его доход от продажи в этом периоде нежилого помещения, находящегося в РФ, облагается НДФЛ. Имущественный вычет налоговыми нерезидентами не применяется (п. 17.1 ст. 217, п. 4 ст. 210, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).
Доход нерезидента от продажи нежилого помещения облагается НДФЛ по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).
5. Срок подачи декларации и уплаты НДФЛ при продаже нежилого помещения
Если ваши доходы от продажи нежилого помещения не освобождены от налогообложения, необходимо подать в налоговый орган налоговую декларацию 3-НДФЛ. Если объект приобретен после 01.01.2016, вместе с декларацией представляется Расчет к Приложению 1 к декларации.
Срок представления декларации в налоговый орган - не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором вы получили доход от продажи нежилого помещения (ст. 216, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; п. п. 14.1, 14.2 Порядка, утв. Приказом ФНС России от 03.10.2018 N ММВ-7-11/569@).
Подать декларацию в налоговую инспекцию можно лично или через представителя, почтовым отправлением с описью вложения, а также в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).
Обратите внимание!
За нарушение срока подачи декларации установлен штраф, который составляет за каждый месяц просрочки 5% не уплаченной в установленный срок суммы налога. Однако штраф не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1 000 руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).
Исчисленный к уплате НДФЛ следует перечислить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом, в котором вы получили доход от продажи недвижимости (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Вопрос: Об НДФЛ при продаже нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 6 декабря 2018 г. N 03-04-05/88524
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение и сообщает, что в соответствии с регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 14.09.2018 N 194н, в Министерстве финансов Российской Федерации, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по разъяснению (толкованию норм, терминов и понятий) законодательства Российской Федерации и практики его применения, по практике применения нормативных правовых актов Министерства, по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с тем в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняем следующее.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
Согласно абзацу четвертому пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами, в частности, от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, устанавливающим особенности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 указанного пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Таким образом, при продаже имущества, которое не использовалось в предпринимательской деятельности, налогоплательщик вправе уменьшить сумму дохода от его продажи на размер имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса, или на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов на приобретение указанного имущества.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Учитывая изложенное, к доходам, полученным от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса и подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не применяются.
В соответствии с пунктом 1 статьи 221 Кодекса при исчислении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов, имеют налогоплательщики, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и использующие общий режим налогообложения.
Одновременно сообщаем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
На основании пункта 1 статьи 23 Гражданского кодекса гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым пункта 1 статьи 23 Гражданского кодекса.
Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента
Р.А.СААКЯН
06.12.2018
Вопрос: Об НДФЛ при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 18 июня 2019 г. N 03-04-05/44452
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение от 17.04.2019 и сообщает, что в соответствии с регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 14.09.2018 N 194н, в Министерстве финансов Российской Федерации, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с тем по вопросу налогообложения доходов, полученных в 2018 году, в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняем следующее.
На основании пункта 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой согласно статье 212 Кодекса.
Пунктом 3 статьи 210 Кодекса установлено, что для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13 процентов, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 Кодекса.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества.
Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
В то же время, в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса, если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Учитывая изложенное, налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, учитывая, что указанный налогоплательщик не имеет права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента
Р.А.СААКЯН
18.06.2019
НДФЛ при продаже жилья, сдававшегося в аренду
По общему правилу не облагается НДФЛ доход от продажи недвижимости, которая находилась в собственности в течение минимального срока (3 года либо 5 лет - в зависимости от ситуации и даты приобретения) и более <5>. Но только при условии, что она не использовалась в предпринимательской деятельности <6>.
Опираясь на эту оговорку, Минфин давал такие разъяснения: при продаже недвижимости, сдававшейся в аренду (наем), если такая сдача имеет признаки предпринимательской деятельности, человек обязан заплатить НДФЛ независимо от того, был ли на момент получения доходов от аренды зарегистрирован как ИП <7>.
К сведению
Определить, имеет ли продаваемое имущество отношение к предпринимательской деятельности ИП, вам поможет наша статья: 2014, N 10, с. 60.
С 01.01.2019 эта оговорка в НК изменена: она больше не распространяется на доходы от продажи жилых домов, квартир, комнат, в том числе приватизированных жилых помещений, дач, садовых домиков или доли (долей) в них <8>.
Итак, с 1 января 2019 г. ни ИП, ни обычные физлица не должны платить НДФЛ при продаже сдававшегося в аренду (наем) жилья, которым владеют в течение минимального срока и более <9>. И не важно, какой налог они платили с арендной платы: НДФЛ, налог при УСН (если ранее применялся этот спецрежим), налог на профессиональный доход (с 01.01.2019) или патентный.
Это хорошая новость, но касается она исключительно жилья, приобретенного после 01.01.2016. Дело в том, что та редакция п. 17.1 ст. 217 НК, в которую внесена рассматриваемая поправка <10>, только в отношении такого жилья и применяется <11>. А к жилью, которое приобретено до 2016 г., до сих пор применяется другая, старая редакция этого пункта <12>. Она тоже содержит оговорку об имуществе, используемом в предпринимательской деятельности. И в эту старую редакцию изменения не внесены (в ней даже нет абз. 4, который подвергся изменению).
Так что при буквальном прочтении НК получается: если такое жилье использовалось в предпринимательской деятельности, то и после наступления 2019 г. доход от его продажи облагается НДФЛ независимо от того, сколько оно находилось в собственности. Это подтверждает специалист Минфина.
НДФЛ при продаже жилья, которое было приобретено до 01.01.2016
Стельмах Николай Николаевич, советник государственной гражданской службы РФ 1 класса
- Оснований не облагать в 2019 г. НДФЛ доход от продажи используемого в предпринимательской деятельности жилья, которое было приобретено до 01.01.2016, не имеется. К нему не применяется та редакция п. 17.1 ст. 217 НК, в которую Законом N 425-ФЗ <13> были внесены предусматривающие освобождение от НДФЛ поправки <14>.
Разумные причины для сохранения НДФЛ с продажи жилья, приобретенного до 2016 г. и сдававшегося в аренду, придумать сложно. Похоже, что это не намерение властей, а техническая ошибка при подготовке текста поправок. Если это так и есть, то, будем надеяться, ситуацию оперативно исправят очередными изменениями в НК.
--------------------------------
<5> п. 2 ст. 217.1 НК РФ; п. 17.1 ст. 217 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016); п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ (далее - Закон N 382-ФЗ).
<6> абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
<7> Письма Минфина от 26.05.2015 N 03-04-05/30271, от 28.04.2018 N 03-04-05/29350, от 11.06.2015 N 03-04-05/33984, от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673; п. 2 ст. 11 НК РФ.
<8> ст. 2 Закона N 425-ФЗ.
<9> абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
<10> п. 17.1 ст. 217 НК РФ (в ред. Закона N 382-ФЗ).
<11> п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ.
<12> п. 17.1 ст. 217 НК РФ (в ред. Закона от 27.12.2009 N 368-ФЗ).
<13> ст. 2, п. 2 ст. 7 Закона N 425-ФЗ.
<14> п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ.
Статья: Продажа имущества: от НДФЛ освободили не все (комментарий к Законам от 27.11.2018 N 425-ФЗ, от 27.11.2018 N 424-ФЗ) (Мартынюк Н.А.) ("Главная книга", 2019, N 3) {КонсультантПлюс}
Этот комментарий был удален администратором блога.
ОтветитьУдалить