Двойная продажа квартиры

Лицо, совершившее противоправные умышленные действия по двойной продаже одного объекта, обязано возместить причиненные этим убытки лицу, являвшемуся конечным покупателем этого объекта по одной из цепочек перепродаж, однако не приобретшему на него право собственности.

Утвержден

Президиумом Верховного Суда

Российской Федерации

15 ноября 2017 г.

ОБЗОР

СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА 

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

N 4 (2017)

ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА 

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22. Лицо, совершившее противоправные умышленные действия по двойной продаже одного объекта, обязано возместить причиненные этим убытки лицу, являвшемуся конечным покупателем этого объекта по одной из цепочек перепродаж, однако не приобретшему на него право собственности.

Обществу уполномоченным органом предоставлен земельный участок для строительства многоквартирного дома. Общество заключило договор подряда с компанией-1 (подрядчик), по условиям которого в качестве оплаты подрядчику передается в собственность 105 жилых помещений в многоквартирном доме. Компания-1 заключила инвестиционный контракт с фирмой (инвестор), в соответствии с которым передало инвестору ряд жилых помещений в этом многоквартирном доме. Фирма передала в собственность физическому лицу-1 одну из квартир.

В отношении той же квартиры, что была передана фирмой в собственность физическому лицу-1, общество заключило договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с компанией-2. По цепочке сделок данную квартиру приобрело физическое лицо-2, которое купило ее у физического лица-3.

Решением суда признана недействительной цепочка сделок, направленных на приобретение квартиры физическим лицом-2, признано право собственности физического лица-1 на спорную квартиру, право собственность физического лица-2 на спорный объект прекращено.

Решением суда по другому делу в связи с признанием недействительным договора купли-продажи с физического лица-3 в пользу физического лица-2 взыскано 5 400 000 руб. В рамках исполнительного производства решение исполнено частично (182 181,33 руб.), исполнительное производство окончено.

Ссылаясь на положения ст. 1064 ГК РФ, физическое лицо-2 (далее также - заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов общества его требования о взыскании убытков в размере 10 296 818,67 руб. По мнению заявителя, указанная денежная сумма составляет расходы на приобретение квартиры, аналогичной утраченной в результате противоправных действий общества по отчуждению одного объекта дважды разным лицам.

Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении заявления отказано. Суды исходили из того, что заявитель реализовал свое право на судебную защиту путем обращения с иском к продавцу по сделке купли-продажи, оснований считать продавца и общество солидарными должниками на основании ст. 1080 ГК РФ не имеется, поскольку общество и физическое лицо-3 не действовали совместно, между действиями общества и убытками заявителя отсутствует прямая причинно-следственная связь.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Именно действия общества послужили причиной (источником) возникновения ситуации, в результате которой заявитель понес имущественные потери. Согласованность же действий участников цепочки перепродаж могла иметь значение лишь для целей привлечения этих лиц к солидарной ответственности вместе с должником (ст. 1080 ГК РФ).

Наступление деликтной ответственности лица, совершившего противоправное действие (бездействие), в частности двойное отчуждение объекта недвижимости, не может зависеть от случайного факта (дальнейшей цепочки перепродаж).

Предъявление иска к продавцу и присуждение к взысканию с последнего в пользу заявителя уплаченных по признанному недействительным договору купли-продажи денежных средств само по себе не препятствует привлечению должника к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения вреда при доказанности факта правонарушения и невозмещении потерь контрагентом по сделке. Обратное ведет к неправомерному отказу в судебной защите и восстановлении нарушенных прав.

Определение N 303-ЭС16-19319

См. полностью Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)