Расторжение договора аренды помещения

Суд признал договор недействительным потому, что в договоре была слишком высокая арендная плата.

Установив, что ставки арендной платы, установленные ответчиком для истца, многократно превышали среднерыночные ставки не только при заключении договора, но и на всем протяжении арендных отношений между сторонами, с момента подписания предварительного договора, что договор заключен на условиях, при которых истец платит арендную плату в размере, более чем в 2 раза превышающем среднерыночную ставку, что подтверждается экспертным заключением АО "НЭО Центр", что факт установления заведомо невыгодных для истца условий арендной платы был известен ответчику, суд в соответствии с вышеуказанными нормами права принял правильное решение об удовлетворении исковых требований.




АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2017 г. по делу N А41-35746/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 10.07.2017
Полный текст постановления изготовлен 17.07.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Ядренцевой М.Д.
судей Бочаровой Н.Н., Шишовой О.А.,
при участии в заседании:
от акционерного общества "Связной Логистика": Тарабурин А.В. по доверенности от 20.09.2016 N СЛ-2108, Папст Д.И. по доверенности от 01.01.2017 N СЛ-0405,
от общества с ограниченной ответственностью "Склады 104": Лим Д.Ю. по доверенности от 07.06.2017, Мурзабаева Т.В. по доверенности от 07.06.2017, Бекещенко Э.А. по доверенности от 07.06.2017, Максимова М.В., Блохина Н.В. по доверенности от 22.06.2016,
рассмотрев 10.07.2017 в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Склады 104"
на решение от 15.11.2016
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Сергеевой А.С.,
на постановление от 06.04.2017
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Ивановой Л.Н., Ханашевичем С.К., Юдиной Н.С.,
по иску акционерного общества "Связной Логистика"
к обществу с ограниченной ответственностью "Склады 104"
о признании недействительным долгосрочного договора аренды от 19.01.2015 N 19/01-2015/L,
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,

установил:

акционерное общество (АО) "Связной Логистика" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Склады 104" о признании недействительным долгосрочного договора аренды от 19.01.2015 N 19/01-2015/L, заключенного между сторонами.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 15.11.2016, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Склады 104" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 15.11.2016 и постановление от 06.04.2017 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Жалоба мотивирована тем, что при принятии судебных актов суд первой и апелляционной инстанций неправильно применил нормы материального права, нарушил нормы процессуального права, не выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении и постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы по доводам, изложенным в отзыве.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.
Из материалов дела следует и суд установил, что 02.09.2013 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) был заключен предварительный договор аренды N 02/09-2013/PLA, согласно которому стороны обязались заключить договор аренды на условиях, согласованных в приложении N 3 к предварительному договору, после выдачи свидетельства о праве собственности, но не позднее 31.08.2024.
Все платежи по настоящему договору должны производиться в российских рублях по курсу доллара США к рублю, установленному Центральным банком Российской Федерации на соответствующую дату оплаты. Если в будущем согласно новому применимому законодательству Российской Федерации будет разрешено производить платежи по настоящему договору в долларах США (а требование арендодателя произвести платежи в долларах США будет направлено не позднее чем за 10 дней до наступления срока соответствующего платежа), все платежи по настоящему договору в отношении сумм, номинированные в долларах США, должны производиться в долларах США (пункт 6.6 предварительного договора).
При этом, стороны подписали дополнительное письмо к предварительному договору б/н и б/д, в котором распределили риск падения рубля к доллару в 2015-2016 годах: зафиксировали расчетный (справочный) курс 33,2474 рубль/доллар и предусмотрели компенсацию от арендодателя арендатору (возврат 50% денежных средств), если обесценивание рубля превысит 10% расчетного (справочного) курса.
В пункте D дополнительного письма отражено, стороны осознают, что колебания обменного курса рубля могут отразиться на общей сумме вознаграждения в связи с занятием помещений и фиксированной арендной платой, уплачиваемой арендатором арендодателю в течение периода с 01.02.2015 по 31.12.2016 включительно. Стороны также изменили условия предварительного договора, предусмотрев в пользу арендатора последствия инфляционных процессов в отношении курса рубля к доллару США, в частности, компенсацию в виде возврата арендатору (истцу) части ранее уплаченной арендной платы.
Впоследствии 19.01.2015 между сторонами был заключен долгосрочный договор аренды N 19/01-2015/L сроком действия до 28.02.2025, согласно которому арендодатель сдает в аренду помещения арендатору, а арендатор арендует эти помещения у арендодателя для разрешенного использования.
Вместе с тем, в договор не были включены согласованные в дополнительном письме условия, отвечающие интересам именно истца как арендатора и обеспечивающие взаимное равенство прав участников спорной сделки.
Так, в пункте 4.2 указанного договора установлено, что в дату первой индексации и далее в каждую годовщину указанной даты до конца срока аренды, размер фиксированной арендной платы подлежит увеличению (индексации) на выраженное в процентах повышение ИПЦ за 12 месяцев, предшествующих дате, в которую осуществляется индексация. Если выраженное в процентах повышение ИПЦ составляет менее 3% или его невозможно установить, тогда фиксированная арендная плата подлежит индексации (увеличению) на 3%.
В пункте 9.4 указанного договора аренды установлено, что если арендатор нарушил какое-либо положение настоящего договора аренды и/или применимого законодательства, и такое нарушение дает арендодателю право на расторжение или односторонний отказ от исполнения настоящего договора аренды (в случаях, предусмотренных настоящим договором аренды или применимым законодательством) арендатор выплачивает в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты направления арендодателем уведомления о расторжении настоящего договора аренды (при внесудебном отказе от исполнения настоящего договора аренды) или с даты предъявления арендодателем иска о расторжении настоящего договора аренды (при судебном расторжении настоящего договора аренды) арендодателю неустойку, равную размеру текущей стоимости фиксированной арендной платы, которая подлежала бы уплате, если бы не произошло расторжения договора аренды, за период с даты направления арендодателем уведомления о расторжении договора аренды (при внесудебном отказе от исполнения договора аренды) предъявления арендодателем иска о расторжении договора аренды (при судебном расторжении договора аренды) до даты истечения срока аренды.
Кроме того, в пункте 16.10 данного договора аренды отмечено, что после подписания данного договора аренды вся прежняя переписка становится недействительной и теряет силу.
Исковые требования мотивированы тем, что условие об уплате неустойки в размере фиксированной части арендной платы с даты досрочного расторжения арендодателем договора до даты истечения срока аренды - 28.02.2025 является явно убыточным и невыгодным для истца, что отсутствие в условиях оспариваемого договора права арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора, свидетельствует об отсутствии взаимного равенства прав участников спорной сделки, что завышены предусмотренные договором арендные платежи по сравнению со среднерыночными, при том, что общая площадь арендуемых помещений составляет 20326,79 кв. м (п. 2.2 договора аренды), а для целей расчетов стороны применяли значительно большую общую площадь - 21043 кв. м (п. 2.3 договора аренды). В этой связи истец полагает, что долгосрочный договор аренды от 19.01.2015 N 19/01-2015/L является недействительным в соответствии со статьями 168, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
Согласно пункту 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица.
По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.
О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.
По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Установив, что ставки арендной платы, установленные ответчиком для истца, многократно превышали среднерыночные ставки не только при заключении договора, но и на всем протяжении арендных отношений между сторонами, с момента подписания предварительного договора, что договор заключен на условиях, при которых истец платит арендную плату в размере, более чем в 2 раза превышающем среднерыночную ставку, что подтверждается экспертным заключением АО "НЭО Центр", что факт установления заведомо невыгодных для истца условий арендной платы был известен ответчику, суд в соответствии с вышеуказанными нормами права принял правильное решение об удовлетворении исковых требований.
При этом суд правомерно отклонил заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, ссылаясь на то, что в обоснование исковых требований указано два основания недействительности договора: статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 2 статьи 174 названного Кодекса.
Доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию с оценкой суда обстоятельств по делу и доказательств, представленных в материалы дела, а потому не могут быть положены в основу отмены обжалуемых судебных актов, так как заявлены без учета норм части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исключивших из полномочий суда кассационной инстанции установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешение вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также переоценку доказательств, которым уже была дана оценка судом первой или апелляционной инстанции.
Неправильное применение норм материального права и нарушения норм процессуального права, которые могли бы послужить основанием для отмены принятых по делу судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в кассационной жалобе не указаны и судом кассационной инстанции не установлены, а потому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 15.11.2016 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 по делу N А41-35746/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Склады 104" - без удовлетворения.

Председательствующий судья
М.Д.ЯДРЕНЦЕВА

Судьи
Н.Н.БОЧАРОВА
О.А.ШИШОВА


См. также Отказ от договора аренды

Комментариев нет:

Отправить комментарий