Когда арендатор может не платить арендную плату

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.

Утверждён Президиумом Верховного Суда

Российской Федерации 26 июня 2015 года

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

ВЕРХОВНОГО СУДА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 2 (2015)

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.

Работники общества установили перекрытие на дверях, ведущих из помещения общества в помещения фирмы.

В результате данных действий на протяжении нескольких месяцев фирма была лишена возможности использовать принадлежащие ей на праве собственности помещения, в том числе в виде сдачи их в аренду.

Ссылаясь на эти обстоятельства, фирма обратилась в суд с иском к обществу о взыскании упущенной выгоды, которую составляла неполученная истцом в указанный период арендная плата.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и суда округа, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды исходили из того, что у фирмы не могло возникнуть убытков в форме упущенной выгоды, поскольку при наличии арендных отношений фирмы с её арендаторами последние не освобождаются от внесения арендной платы в любом случае, если договор аренды является действующим и не расторгнут сторонами. Если фирма не получила плату по договорам аренды, возникшие в связи с этим убытки не являются следствием противоправных действий общества.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты, дело направила на новое рассмотрение по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 15 ГК РФ к упущенной выгоде относятся все доходы, которые получила бы потерпевшая сторона, если бы обязательство было исполнено.

В рассматриваемом случае к упущенной выгоде относятся такие доходы, какие получил бы арендодатель при обычном ведении своей хозяйственной деятельности, если бы отсутствовало учинённое ответчиком препятствие.

Судами установлено, что противоправное поведение ответчика привело к невозможности использования истцом помещений для извлечения прибыли, в том числе путём сдачи в аренду. В результате действий ответчика истец был вынужден приостановить свою хозяйственную деятельность, утратив возможность получить доход от использования принадлежащего ему имущества, который он получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права и законные интересы не были нарушены.

Вывод судов о том, что такие убытки должны компенсироваться за счёт арендной платы, противоречит нормам закона и принципам гражданского права.

Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с её назначением.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Следовательно, довод общества о наличии арендных отношений между фирмой и третьими лицами не может являться основанием для освобождения ответчика от ответственности.

Поскольку проверка факта наличия упущенной выгоды и обоснованности её размера возможны только при повторном исследовании имеющихся доказательств, дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

Определение № 302-ЭС14-735

См. полностью Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2015)