Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Комментарий к статье 219 Гражданского кодекса РФ
на основе судебной практики
на основе судебной практики
1. Является ли реконструированный объект недвижимости новым объектом недвижимости?
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 29 ноября 2005 года № 10477/05 рассматривается ситуация, когда в результате реконструкции был создан новый объект недвижимости.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 29 ноября 2005 года № 10477/05 рассматривается ситуация, когда в результате реконструкции был создан новый объект недвижимости.
В тоже время имеется позиция в соответствии, с которой "Реконструкция и неотделимые улучшения вещи не предусмотрены законом в качестве оснований для приобретения права на вещь. Лицо, которое осуществило реконструкцию либо неотделимые улучшения объекта, может претендовать лишь на возмещение произведенных затрат (статьи 303, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации)" (Подробнее см. Постановление ФАС СКО от 3 августа 2004 года Дело N Ф08-3381/2004).
Таким образом, арбитражный суд, установив, что представленные истцом доказательства в подтверждение своего права собственности на спорные объекты свидетельствуют о проведении им реконструкции и ремонта зданий, а не о строительстве новых объектов, сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на спорные здания (Подробнее см. Постановление ФАС СКО от 3 августа 2004 года Дело N Ф08-3381/2004)
Таким образом, арбитражный суд, установив, что представленные истцом доказательства, подтверждающие его право собственности на спорные объекты, свидетельствуют о проведении им реконструкции и ремонта зданий, а не о строительстве новых объектов, сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на спорные здания на основании ст. 218 ГК РФ и обоснованно отказал в удовлетворении иска (Постановление ФАС ДО от 11 мая 2004 года Дело N Ф03-А51/04-1/932)
Во-первых, объект недвижимости должен быть новой вещью (возведенной на месте снесенного с согласия органа исполнительной власти "реконструируемого" объекта недвижимости).
Во-вторых, новый объект недвижимости инвестор должен создать своими силами (или за свой счет) и для себя. Это должно быть отражено в инвестиционном договоре и подтверждено иными доказательствами. Рассмотрим пример, иллюстрирующий сказанное.
Общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "Нижний Новгород - Петролеум" (далее в этом примере - инвестор) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации Нижнего Новгорода о признании права собственности на объект незавершенного строительства - культурно-игровой центр "Империал", расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Коминтерна, дом 155.
Требования были мотивированы тем, что спорное нежилое помещение поставлено инвестору на баланс, находится в его фактическом владении, ни за кем не зарегистрировано.
16 октября 1997 г. между администрацией Нижнего Новгорода и инвестором был заключен инвестиционный контракт о проведении последним реконструкции муниципального нежилого здания по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Коминтерна, д. 155, литер А. По условиям контракта инвестор обязался разработать проект реконструкции здания, согласовать проект в установленном порядке, заключить с комитетом по земельным ресурсам и землепользованию договор аренды земли на период реконструкции здания, провести реконструкцию в определенный срок и обеспечить объем инвестиций в сумме 350 млн. руб.
Администрация обязалась освободить инвестора от арендной платы за объект на время проведения работ по контракту, зачесть инвестору вложенные инвестиции в реконструкцию муниципального нежилого здания и после выполнения инвестором обязательств заключить с ним договор о передаче последнему здания в безвозмездное пользование в течение пяти лет в счет вложенных инвестиций, предоставить в дальнейшем приоритетное право на перезаключение договора о безвозмездном пользовании данного здания на новый срок.
Распоряжением исполняющего обязанности главы администрации Нижнего Новгорода от 11 июня 1998 г. N 2059 инвестору было разрешено провести реконструкцию упомянутого муниципального здания в игровой центр.
В ноябре 1998 г. приемочная комиссия, назначенная приказом руководителя инвестора, оформила акт приемки в эксплуатацию реконструированного здания. Доказательств принятия объекта в эксплуатацию государственной комиссией, назначенной главой администрации Нижнего Новгорода, в материалах дела нет.
На основании распоряжения администрации Нижнего Новгорода от 28 января 2000 г. N 190-р инвестору передано в безвозмездное пользование до 31 декабря 2004 г. постановкой на баланс общества отдельно стоящее здание, расположенное по ул. Коминтерна, д. 155, литер А, и оформлен договор от 28 января 2000 г. N 8/645 безвозмездного пользования муниципальным нежилым помещением на срок до 31 декабря 2002 г.
В момент рассмотрения спора упомянутое здание находилось в аренде по договору аренды N 8/0643.
Инвестор, полагая, что в результате вложения инвестиций и проведения реконструкционных работ старый объект фактически перестал существовать и право собственности на него ни за кем не зарегистрировано, обратился с иском в арбитражный суд.
Доказательств того, что спорное здание инвестор построил для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, в материалах дела не имеется. Реконструкция объекта проводилась инвестором до заключения инвестиционного контракта, т.е. до 16 октября 1997 г. Таким образом, инвестор не доказал того, что спорный объект построен с соблюдением закона и иных правовых актов.
Согласно ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником его имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности и в иных случаях, предусмотренных законом. А материалы дела свидетельствуют, что администрация Нижнего Новгорода не имела намерений передавать реконструируемый объект в собственность инвестора. Расходы последнего на реконструкцию объекта, согласно распоряжению главы местного самоуправления Нижнего Новгорода от 11 июня 1998 г. N 2059-р, учтены при передаче объекта в безвозмездное пользование по договору от 1 марта 2000 г. N 8/645.
Судебные инстанции отказали инвестору в удовлетворении заявленных требований (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 4 мая 2005 г. N А43-18183/2004-12-658; см. Приложение 45).
В-третьих, инвестор должен создать новый объект недвижимости с соблюдением закона и иных нормативно-правовых актов (новое недвижимое имущество должно быть создано на земельном участке, отведенном для этих целей в установленном порядке, по необходимым разрешениям и без нарушений градостроительных и строительных норм и правил).
Наконец, инвестиционный договор между инвестором и исполнительной властью, в случае его заключения, должен быть исполнен (сторонами подписан акт о реализации инвестиционного договора или иной документ). Проиллюстрируем сказанное примером.
Общество с ограниченной ответственностью "ЭлитАльянсСтрой" (далее в этом примере - инвестор) обратилось в арбитражный суд с иском к Правительству Москвы о признании за собой права собственности на нежилые помещения VIII, X, XII, расположенные по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 5, стр. 1.
Иск обоснован тем, что инвестор является стороной инвестиционного контракта от 13 января 2000 г. N 5-1524/р-2. Объект инвестиционного контракта в части прав, принадлежащих инвестору, сдан в эксплуатацию, т.е. цель инвестиционного контракта достигнута. Правительство Москвы уклоняется от обязанности оформления прав собственности инвестора на указанные нежилые помещения в соответствии с порядком, установленным в контракте N 5-1524/р-2, а именно от издания в рамках его компетенции акта реализации инвестиционного проекта с определением доли истца в общем имуществе в размере указанных площадей.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом, инвестиционным объектом по контракту от 13 января 2000 г. N 5-1524/р-2 являлись нежилые помещения в доме по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 5, стр. 1, которые подлежали распределению между участниками инвестиционной деятельности в следующем соотношении долей: 40% - Правительству Москвы, 60% - инвесторам.
Стороны инвестиционного контракта определили, что по его условиям раздел созданного недвижимого имущества оформляется актом о результатах реализации инвестиционного проекта, а оформление имущественных прав сторон на причитающиеся им доли - на основании этого акта.
Общий акт о результатах реализации инвестиционного проекта между участниками инвестиционного контракта составлен не был.
Таким образом, здание по указанному адресу находится в общей долевой собственности участников инвестиционного контракта от 13 января 2000 г. N 5-1524/р-2, но, поскольку в отношении этого здания в момент рассмотрения спора были сохранены обязательства сторон и стороны не выполнили его условия об определении долей (что свидетельствует о том, что исполнение данного инвестиционного контракта не прекратилось), суд отказал инвестору в удовлетворении его требований (Постановление ФАС Московского округа от 19 мая 2005 г. N КГ-А40/3624-05; см. Приложение 46).
Об обязательном соблюдении инвестором четырех указанных выше условий свидетельствуют и иные судебные дела.
"АО "Свеагент Импекс энд Констракшен" (Швеция) обратилось с иском в Арбитражный суд г. Москвы к ЗАО "МОФ "Парижская Коммуна" о признании права собственности на здание, находящееся по адресу: г. Москва, Шлюзовая набережная, д. 6, стр. 24.
В обоснование исковых требований истец указал, что переданное ему в аренду по договору аренды нежилых помещений N 513/15 от 5 мая 1998 г. отдельно стоящее 2-этажное здание общей площадью 770 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Шлюзовая набережная, д. 6, стр. 24, принадлежащее ответчику на праве собственности, по просьбе собственника снесено. Истец ссылался на то обстоятельство, что вместо снесенного здания он своими силами и средствами возвел для себя новое строение, а потому в соответствии со ст. ст. 136, 218 ГК, ст. ст. 1, 3, 6 Градостроительного кодекса РФ, ст. 4 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", ст. ст. 2, 5 Федерального закона "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" является собственником вновь созданной вещи.
...Как следует из материалов дела, здание, являющееся предметом договора аренды, было снесено по предложению ответчика.
Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что с момента сноса указанного объекта недвижимости в силу ст. 235 ГК РФ ответчик утратил право собственности на него и, следовательно, в соответствии со ст. 607 ГК РФ арендные отношения по договору от 5 мая 1998 г. N 513/15 в части предоставления истцу в аренду здания, расположенного по адресу: г. Москва, Шлюзовая набережная, д. 6, стр. 24, прекратились.
...Судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора по существу не были определены фактические отношения сторон, их воля и намерения по возведению спорного объекта недвижимости и дальнейшей его эксплуатации. Также не исследовались вопросы о цели строительства спорного объекта недвижимости, а именно возводился ли объект истцом для себя, для ответчика либо его целью являлось создание общей собственности сторон, в связи с чем судами не были применены нормы права, регулирующие спорные отношения.
Кроме того, судебные инстанции не рассмотрели вопрос о том, возведен ли спорный объект недвижимости с соблюдением закона и иных правовых актов, кем и когда были получены разрешительные документы для постройки спорного здания, кому был предоставлен земельный участок и на каком праве. Установление данного обстоятельства имеет правовое значение, так как в качестве обязательного условия возникновения права собственности на вновь созданный объект недвижимости закон ставит приобретение определенных прав на земельный участок, отведенный для возведения постройки.
При таких обстоятельствах обжалованные судебные акты приняты с нарушением норм... права, в связи с чем... решение и Постановление подлежат отмене" (Постановление ФАС Московского округа от 8 апреля 2002 г. N КГ-А40/1834-02; см. Приложение 47).
43. Наличие в государственном кадастре недвижимости сведений о расположении земельного участка в границах второго пояса зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок.
Восстановление жилого помещения после пожара не является созданием нового объекта, на который необходимо признание права собственности.
Определение ВС РФ от 7 мая 2018 г. N 306-ЭС15-3282
Отсутствие акта приема-передачи этой квартиры не может быть достаточным основанием для вывода о непереданном праве. К тому же акт приема-передачи квартиры не мог быть составлен, так как к моменту расчетов за выполненные работы квартира еще не существовала как вещь.
Право на квартиру может быть подтверждено наличием обязательства перед физическим лицом по передаче жилого помещения и исполнением физическим лицом обязательств по оплате. При этом правовая связь между этими лицами могла быть как непосредственной, так и опосредованной отношениями с третьими лицами.
Комментариев нет:
Отправить комментарий
Примечание. Отправлять комментарии могут только участники этого блога.