Заключение договора аренды помещения

Договор аренды помещения является разновидностью договора аренды, но ввиду особого статуса передаваемой в пользование вещи, порядок его заключения, исполнения и прекращения несколько отличается от общих положений договора аренды.

Итак, если обратиться к статье 606 части второй ГК РФ, то видим, что договором аренды являются правоотношения сторон, при которых одна сторона, которая является владельцем вещи (согласно правилам Кодекса части первой) передает во временное (ограниченное пределами, указанными в тексте соглашения) второй стороне определенную текстом документа вещь.

Применительно к правоотношениям по заключению договора аренды помещения, определенной вещью является то помещение или здание, или иной объект, который признается недвижимым имуществом. Для того, чтобы договор аренды помещения признавался заключенным необходимо конкретизировать предмет договора, а именно четко определить передаваемое имущество. Обычно, при подписании договора аренды помещения, рекомендуем при формулировке предмета контракта использовать подобную формулировку: «По настоящему договору Арендодатель передает в пользование Арендатором, нежилое помещение, состоящее из комнат………, общей площадью……, находящихся на …….. этаже здания, расположенного по адресу…….».

Обязательно укажите в тексте заключаемого договора на правоустанавливающие документы, на основании которых Арендодатель вправе распоряжаться помещением. Этими документами, чаще всего, выступают свидетельство о праве собственности на помещение, договор, например, купли-продажи (мены, дарения), постановление органа исполнительной власти о безвозмездной передаче в собственность указанного помещения. Арендатору, до заключения договора аренды помещения, стоит внимательным образом изучить указанные документы, чтобы удостовериться, что лицо, с которым Вы подписываете контракт действительно вправе распоряжаться указанным помещением или обладает надлежащими полномочиями на заключение данного соглашения. 

Игнорируя этот шаг, Вы можете столкнуться с рядом неприятностей, которые впоследствии могут повлечь для Вас возникновение длительного и не очень приятного судебного разбирательства и потерю финансов и времени, не говоря уже о возникновении упущенной выгоды, на получение которой Вы надеялись при заключении договора аренды помещения.

Стоит обязательно указать в тексте документа гарантию стороны, передающей имущество во временное пользование о том, что передаваемое помещение принадлежит только ему и третьи лица не имеют никаких прав на указанное имущество. Данная оговорка поможет, в случае, если возникнут судебные разбирательства в отношении спорного помещения, взыскать реальный ущерб, а также упущенную выгоду с лица, с которым вы подписали соглашение.

Для придания правовой формы, возникающим правоотношениям, стоит соблюсти форму договора. В отличие от общего правила, по которому вещь вправе передать на основании устной сделки, договор аренды помещения подлежит заключению исключительно в письменной форме. Причем, если объект аренды (помещение) передается в пользование сроком более, чем на один год, то текст соглашения подлежит обязательной государственной регистрации. Исходя из этого правила, стоит помнить, что регистрации подлежат все сделки, которые заключаются сроком на один год и более. Таким образом, если у Вас отсутствует желание утруждать себя данными обязательствами по регистрации договора аренды, Вам стоит передать в пользование помещение сроком на несколько месяцев, но в любом случае, менее, чем один год.

Кстати, срокам в соглашении аренды помещения, стоит уделить пристальное внимание еще и на том основании, что, если в тексте документа не указан срок использования передаваемого имущества, то, по общему правилу, считается, что имущество передано в пользование на неопределенный срок. В данном случае, при досрочном расторжении сделки, придется уведомлять об этом другую сторону не менее, чем за три месяца. Если же в договоре срок аренды оговорен, то предварительное уведомление должно быть направлено в срок не позднее, чем за месяц, до желаемой даты прекращения сделки. 

Кроме того, при заключении договора аренды здания или сооружения, стоит помнить о том, что в пользование помимо самого объекта недвижимости передается часть земельного участка, на котором расположен передаваемый в пользование объект. Таким образом, стоит оговорить указанный момент в тексте заключаемой сделки.

Еще один момент, который в обязательном порядке должен быть зафиксирован при заключении договора аренды помещения, является размер арендной платы. Как поясняет статья 654 части второй ГК РФ, если в договоре условие о размерах арендных платежей отсутствует, то сделка автоматически считается незаключенной. В данной ситуации, правила статьи 424 ГК РФ неприменимы. В целом, нормы закона допускают не указывать размер арендной платы в договоре, но требуют указания в данном случае на порядок расчета размера арендных платежей, а также порядок их уплаты собственнику помещения.

Ну и в заключении хотелось бы указать на то, что имущество считается переданным только после подписания обеими сторонами акта, по которому имущество передано в использование. В указанном документе необходимо отразить все недостатки передаваемого в пользование помещения. Данное действие позволит каждой из сторон обезопасить себя от рисков нести дополнительные расходы на ремонт передаваемого в аренды объекта недвижимости. 

В целом, вышеуказанные моменты не являются единственными, на которые стоит обращать внимание при заключении договора аренды помещения. Не стоит забывать включать в текст документы обязанности сторон по текущему ремонту, капитальной реконструкции помещения, разграничения ответственности сторон по коммунальным ресурсам, порядок оплаты использованных коммунальных ресурсов и прочие вопросы. Поскольку, аренда сопряжена с многочисленными рисками для обеих сторон, то подготовку указанного текста соглашения лучше поручить юрисконсульту или обратиться в специализированную организацию. Обратившись в нашу компанию, Вы можете быть уверены, что получите документ, который полностью защитит Ваши интересы и права. Указанные услуги оказываются нами за относительно низкую стоимость, которую может потратить абсолютно любой человек. Кроме того, выплачивая невысокое вознаграждение, Вы можете быть абсолютно уверены в том, что составленный текст документа будет соответствовать всем нормам права и отображать складывающуюся судебную практику по данному вопросу.

Если же Вы решите составить документ самостоятельно, очень надеемся, что указанная статья сможет помочь Вам при оформлении договорных отношений. Но, если Вы, все-таки, решитесь обратиться к профессионалам, мы с радостью окажем Вам свою помощь в решении данного вопроса.