Правовой статус машиномест

Подборка основных судебных решений относительно правового статуса машиномест

2. Вопрос о квалификации машино-места как части объекта

недвижимости или как самостоятельного объекта

Действующее законодательство не содержит определения машино-места (парковочного места), но ранее оно встречалось в некоторых утративших силу нормативных актах уровня субъекта РФ.

Так, в Постановлении Правительства Москвы от 01.11.2005 N 854-ПП (утратило силу) машино-местом признавалась часть земельного участка, предназначенная для размещения одного легкового автомобиля без прицепа в пределах отведенного участка для размещения парковки. В Постановлении Правительства Москвы от 20.02.2007 N 99-ПП (утратило силу) машино-место определялось как часть стоянки, ограниченная конструкционными элементами или линиями разметки и предназначенная для размещения одного автотранспортного средства.

Для того чтобы сделать вывод о том, что машино-место является недвижимым имуществом (! п. 1 ст. 130 ГК РФ), оно, помимо прочной связи с землей, должно иметь характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально-определенной вещи (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"), а такими характеристиками машино-места зачастую не обладают.

Позиция Минэкономразвития России, изложенная в Письме от 09.06.2011 N Д23-2475, следует именно такой логике. Если машино-место отвечает критериям изолированности и обособленности от других помещений в здании или сооружении, то оно может быть учтено в качестве помещения (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). В случае если машино-место не отвечает требованиям, предъявляемым к помещениям, и не обладает характеристиками, позволяющими отнести его к недвижимому имуществу, государственной регистрации подлежит доля в праве собственности, соответствующая данному машино-месту.

Не в пользу квалификации машино-мест как самостоятельных объектов недвижимости свидетельствуют Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества), согласно пп. "а" п. 2 которых встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, построенные за счет средств собственников помещений, относятся к помещениям общего пользования и входят в состав общего имущества жилого дома.

Правовая неопределенность по вопросу отнесения машино-мест к самостоятельным объектам недвижимости привела к возникновению в арбитражной практике двух противоположных позиций. Это было отражено коллегией судей ВАС РФ в Определении от 27.10.2011 N ВАС-11450/11 по делу N А40-124539/09-54-801 (далее - Определение N ВАС-11450/11), однако указанный вопрос Президиумом ВАС РФ в данном деле так и не был решен.

Согласно первой позиции парковочное место представляет собой часть недвижимой вещи - нежилого помещения или нежилого здания, а пользователь парковочного места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой соглашением участников долевой собственности или решением суда может быть определен порядок пользования соответствующей недвижимой вещью (по мнению коллегии судей ВАС РФ, данная позиция содержится в Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.01.2008 N А33-10690/2007-03АП-93/2008 по делу N А33-10690/2007).

Вторая позиция заключается в признании парковочного места (на основании данных, содержащихся в технических, кадастровых паспортах) недвижимым имуществом, входящим в состав нежилого помещения (парковки! ) или нежилого здания (см. Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2008 N КГ-А40/4518-08-1,2 по делу N А40-49509/07-63-401).

В настоящий момент в судебной практике встречаются обе приведенные позиции.

2.1. Машино-место (парковочное место) -

часть недвижимой вещи

Суды, придерживающиеся первой позиции, исходят из того, что машино-место не является самостоятельной вещью, оно представляет собой часть нежилого помещения (парковки) или нежилого здания, которая может быть зарегистрирована именно как часть недвижимого имущества. Если машино-место в помещении автостоянки (гаража) не ограничено (изолировано) строительными конструкциями и не представляет собой обособленное нежилое помещение, то оно не является самостоятельным объектом, право на который может быть зарегистрировано (см. Постановление ФАС Московского округа от 20.09.2004 N КА-А41/8159-04).

Отсутствие сведений о каких-либо физических границах машино-места исключает возможность проведения описи объекта учета и подготовки учетно-технической документации для государственной регистрации прав на машино-место. Нанесение краской на покрытие пола линии разметки не свидетельствует о том, что машино-место является индивидуально-определенной вещью.

 Судебная практика о ненадлежащей индивидуализации машино-места: 

- Постановление Четыр надцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2011 по де! лу N А05-4359/2011;

- Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 по делу N А05-9845/2010.

Некоторые суды отмечают, что если из технического паспорта на здание автостоянки следует, что машино-места не разделены на секции (не выделены как отдельные объекты), то право собственности на них зарегистрировано быть не может (см. Постановление ФАС Московского округа от 17.06.2010 N КГ-А41/4490-10 по делу N А41-21793/09).

Однако, по мнению коллегии судей ВАС РФ, кадастровые и технические паспорта помещений подземной автостоянки, как правило, не являются документами, подтверждающими наличие объекта как объекта права (см. Определение ВАС РФ от 26.11.2013 N ВАС-16467/13 по делу N А50-10632/2012).

Также нельзя не обратить вниман ия на позицию, основанную на п. 2 Правил содержания общего имущества. Согласно данной позици! и машино-места входят в состав общего имущества многоквартирного дома, относятся к местам общего пользования и определяются как часть подземной парковки жилого дома (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 24.09.2012 по делу N А55-7278/2010). Приведенный судебный акт интересен в первую очередь тем, что обстоятельства дела и правовая позиция сходны с содержащимися в рассматриваемом Постановлении Президиума ВАС РФ.

2.2. Машино-место (парковочное место) -

самостоятельный объект недвижимости

Суды, придерживающиеся второй позиции, указывают на то, что машино-места, расположенные на подземной автостоянке жилого дома, являются самостоятельными объектами при наличии определенных условий.

Так, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 27.11.2008 N Ф08-7047/2008 по делу N А53-11540/2007-С2-50 указал, что машино-места являются самостоятельными объектами, если они:

- спроектированы и приняты в эксплуатацию как объекты недвижимости, отдельные от жилого дома;

- не предназначены для размещения технического оборудования и коммуникаций, обслуживающих жилое домовладение;

- зарегистрированы в ЕГРП как индивидуально-определенные помещения подземной автостоянки.

Само по себе наличие у объектов (парковки и жилого дома) общей стены, а также прохождение вентиляционной трубы через помещение парковки не с! видетельствует об изменении статуса указанного объекта и о том, что собственники помещений (парковочных мест) должны нести расходы на содержание общедомового имущества, являющегося таковым только для собственников жилого дома (см. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2013 N 17АП-7384/2013-ГК по делу N А60-38627/2012).

В другом случае суд указал, что парковочные места не являются объектами общей долевой собственности, если установлена возможность их самостоятельного использования. При этом сам по себе факт нахождения нежилого помещения (парковочного места) в подвале жилого дома не свидетельствует о наличии в нем инженерных коммуникаций, необходимых для обслуживания более одного помещения в доме, а также не свидетельствует об использовании помещения в качестве вспомогательного (см. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010 N 18АП-1672/2010 по делу N А07-18915/2009).

Определенный интерес представляет позиция арбитражных судов в спорах о признании права собственности, вытекающих из договоров инвестирования строительства.

Суды исходят из того, что машино-места, расположенные в подвальном помещении многоквартирного дома, могут быть выделены в качестве самостоятельных объектов с последующим оформлением права собственности, если жилой дом введен в эксплуатацию, а перечень жилых и нежилых помещений определен исходя из ! условий инвестиционного договора, данных обмеров БТИ, протокола предварительного распределения долей между инвесторами. Принимается во внимание и отсутствие спора о праве в отношении машино-мест.

Судебная практика по искам о признании права собственности на машино-места: 

- Определение ВАС РФ от 19.08.2011 N ВАС-9978/11 по делу N А40-88752/08-28-754;

- Постановление ФАС Московского округа от 13.05.2011 N КГ-А40/4048-11 по делу N А40-77986/10-94-422;

- Постановление ФАС Московского округа от 27.12.2012 по делу N А40-27589/08-! 74-86 "Б".

Следует также отметить, что в практике судов общей юрисдикции имеют широкое распространение споры по поводу парковочных мест, в том числе об их передаче от застройщиков к физическим лицам. Исковые требования не отличаются единообразием. Это могут быть иски:

- о признании права собственности на парковочное место (машино-место) (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.01.2013 по делу N 11-3130);

- о возложении обязательств по исполнению договора и передаче необходимых документов для государственной регистрации права собственности на парковочное место (см., к примеру, Определение Пермского краевого суда от 23.07.2012 по делу N 33-5279);

- о возложении обязанности передать объект недвижимости (парковочное место) (см., например, Определение Приморского краевого суда от 06.03.2013 по делу N 33-2111);

- об обязании устранить кадастровые ошибки и снять машино-место с регистрационного учета (см., к примеру, Определение Московского городского суда от 26.04.2013 N 4г/7-3199/13).

Во всех обозначенных актах суды не ставили под сомнение то, что парковочное место является самостоятельным объектом права.

3. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ акты судов всех трех инстанций отменил, а заявленные требования ТСЖ удовлетворил в полном объеме. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.

3.1. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: подземный гараж с машино-местами, расположенный в подвальном помещении многоквартирного жилого дома, относится к общедомовому имуществу, и такая квалификация при определении подлежащего применению тарифа на электрическую энергию не затрагивает права собственности граждан на машино-места.

Комментарий: Президиум ВАС РФ отметил: факт того, что собственниками машино-мест являются лица, не имеющие жилых помещений в многоквартирном доме на праве собственности, а также того, что данные лица используют машино-места для удовлетворения личных потребностей, не влияет на правовой режим подземного гаража как общедомового имущества. Приведенные обстоятельства также не вл! ияют на статус подвального помещения.

Однако нельзя не обратить внимания на то, что данная правовая квалификация была дана Президиумом ВАС РФ применительно к спору об определении подлежащего применению тарифа на электрическую энергию, а не к спору по поводу права на недвижимое имущество. В связи с этим можно предположить, что приведенная правовая позиция может применяться нижестоящими судами только при рассмотрении споров об определении надлежащего тарифа на электроэнергию.

Применительно к рассматриваемому спору Президиум ВАС РФ обратил внимание, что Правила содержания общего имущества являются обязательными для сторон при заключении и исполнении публичных договоров, к которым относится договор энергоснабжения. Пункт 2 Правил не признан в установленном порядке противоречащим ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.

Также следует отметить, что Президиум Верховного Суда РФ в п. 38 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. 04.12.2013) также квалифицировал подземную автостоянку как техническое помещение, относящееся к общедомовому имуществу многоквартирного дома. При этом Президиум Верховного Суда РФ указал, что договор инвестирования строительства в части передачи в собственность нежилых помещений (в частности, помещений подземной автостоянки) является ничтожным, так как данные помещения отнесены законом к общедомовому имуществу.

3.2. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: при начислении платы за электроэнергию, потребленную подвальным помещением (ав! тостоянкой), оборудованным электрическими плитами, подлежит применению единый тариф для населения с понижающим коэффициентом.

Комментарий: вывод о необходимости оплаты по единому тарифу для населения с понижающим коэффициентом электрической энергии, потребленной в местах общего пользования многоквартирного жилого дома, который оборудован стационарными электрическими плитами, также содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.01.2008 N 10211/07 по делу N А03-16417/06-38.