Экспертиза договора купли-продажи

Невозможно осуществлять предпринимательскую деятельность без заключения договоров купли-продажи, указанный тип договоров наиболее распространен при осуществлении любой деятельности.

Соответственно, перед заключением договора купли-продажи следует провести тщательную правовую экспертизу документа.

Договор купли-продажи урегулирован главой 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

Для того, чтобы договор считался заключенным необходимо четко определить вещь, которая будет передана покупателю. п. 3 ст. 455 ГК РФ установил правило  о том, что условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В настоящий момент судебная практика исходит из того, что существенные условия договора купли-продажи квалифицируются как согласованные, если сторонами достигнута договоренность о них в приложении к договору, а также в иных предусмотренных договором документах (Постановление ФАС Центрального округа от 01.03.2010 N Ф10-511/10 по делу N А23-4249/09Г-10-5, Постановление ФАС Поволжского округа от 06.06.2012 по делу N А49-7237/2011, Постановление ФАС Уральского округа от 19.06.2012 N Ф09-4217/12 по делу N А60-31302/2011 и прочие судебные акты).

Также допустимо согласование условия о предмете договора путем указания о нем в товарной накладной или документах, сопутствующих разовой купле-продаже (Определение ВАС РФ от 09.07.2012 N ВАС-8557/12 по делу N А45-11425/2011, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.03.2012 по делу N А45-11425/2011, Постановление ФАС Московского округа от 08.12.2010 N КА-А40/15104-10 по делу N А40-43473/10-61-316 и прочее).

Иными словами, лишь достигнув согласия о передаваемой по договору вещи, можно отнести  договор купли-продажи заключенным.

Еще одним моментом, на который необходимо обратить внимание при экспертизе договора купли-продажи, это перечень документов, которые подлежат передаче вместе с товаром. Как гласит п. 2 ст. 456 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Невыполнение указанного требования позволяет покупателю отказаться от исполнения договора, кроме того  потребовать возврата уплаченной денежной суммы по договору, а также потребовать взыскания неустойки за неправомерное пользование чужими денежными средствами в рамках статьи 395 ГК РФ. Указанная позиция подтверждается аналогичной судебной практикой (Определение ВАС РФ от 22.07.2011 N ВАС-9701/11 по делу N А45-14652/2010; Постановление ФАС Московского округа от 12.12.2006 по делу N КГ-А40/12092-06; Постановление ФАС Центрального округа от 15.02.2010 N Ф10-6210/09 по делу N А62-1352/2009).

Проводя правовую экспертизу договоров купли-продажи, стоит не упустить из виду момент определения передачи товара покупателя, поскольку именно этим моментом определяется переход права собственности на передаваемую вещь, а также риск случайной гибели передаваемого  имущества.

По общему правилу, закрепленному статьей 458 ГК РФ, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент: вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара; предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара.

Кроме того, если договором предусмотрена доставка товара на условиях самовывоза, то в данном случае обязанность продавца по доставке товара считается исполненной в момент получения покупателем извещения поставщика о готовности товара к отгрузке. 

В ходе правовой экспертизы договора купли-продажи стоит обратить внимание на наличие в договоре условия о том, что "Доказательством передачи товара является товарная или товарно-транспортная накладная с подписью уполномоченного лица и печатью (штампом) покупателя". Поскольку, как показывает сложившаяся обширная судебная практика, именно товарная накладная, оформленная вышеуказанным способом, подтверждает факт передачи товара покупателю (Определение ВАС РФ от 20.07.2011 N ВАС-9189/11 по делу N А40-49603/09-122-258; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.07.2011 по делу N А10-3603/2010 и прочие документы).

Довольно противоречива судебная практика о том, передан ли товар в  распоряжение покупателя, если она имеет оттиск печати, но не имеет подписи лица, получившего товар. С одной стороны имеется довольно много судебных актов, которые признают в данном случае факт передачи товара покупателю (Постановление ФАС Поволжского округа от 23.05.2011 по делу N А65-17832/2010; Постановление ФАС Центрального округа от 29.04.2011 по делу N А54-3855/2010; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.08.2012 по делу N А29-8056/2011). Однако имеется и противоположная практика, например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.06.2010 по делу N А27-20065/2009; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.03.2011 по делу N А31-2345/2010.

Еще один момент, который нельзя упустить из виду при правовой экспертизе договоров купли-продажи, это обязанность продавца передать товар свободный от прав третьих лиц на него. Единственным исключением из данного правила является факт того, что покупатель знает об обременении товара третьими лицами и согласен с указанным условием договора купли-продажи. Если указанное условие не оговорено в договоре, и покупатель сможет доказать факт того, что продавцом указанная обязанность не исполнена, он имеет право расторгнуть договор купли-продажи, а также потребовать от продавца возмещения убытков в полном объеме (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.06.2009 по делу N А43-16363/2008-46-315).

Если после заключения договора, товар будет изъят у покупателя третьими лицами, на продавца возлагается обязанность возместить покупателю все причиненные убытки, а также вернуть денежные средства с учетом обязанности по уплате денежных средств за неправомерное получение денежных средств на основании статьи 395 ГК РФ.

При этом, если даже в договоре будет содержаться условие о том, что "продавец освобождается от ответственности в случае истребования приобретенного товара третьими лицами у покупателя или его ответственность ограниченна", указанное условие на основании норм ГК РФ является недействительным, а, следовательно, применению не подлежит.

В ходе правовой экспертизы договора купли-продажи необходимо обратить внимание еще на большой круг вопросов, которые зависят от вида договора купли-продажи, к которым относятся розничная купля-продажа, договор поставки, договор энергоснабжения, купля-продажа недвижимости и прочие виды договоров.

Конкретные условия, наличие или отсутствие которых необходимо проверить при проведении экспертизы договора зависят от конкретного вида договора. Так, особое внимание при экспертизе договора купли-продажи недвижимости заслуживают документы и основания, подтверждающие факт принадлежности недвижимого имущества продавцу. При правовой экспертизе договора поставки необходимо тщательно прописать порядок и периодичность поставки продукции Поставщиком покупателю. При договоре энергоснабжения: вид поставляемой энергии и ее объем.

В любом случае указанный вид договоров является сложным документом, который должен содержать условия, позволяющие определить передаваемый товар, уплаченную за него стоимость, а также порядок передачи товара покупателю, ответственность сторон в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности по договору.