Исковая давность при расторжении договора аренды на неопределенный срок

Для расторжения договора аренды на неопределенный срок достаточно направления одного уведомления о расторжении. Арендатор не может указывать на истечение срока исковой давности если уже предъявлен иск о возврате арендованного имущества.

ВЕРХОВНЫЙ СУД 

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 июля 2020 г. N 306-ЭС19-24156

Резолютивная часть определения объявлена 07.07.2020.

Полный текст определения изготовлен 14.07.2020.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Попова В.В., Поповой Г.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ниловой Е.Г., рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Поволжского округа (судья Хайруллина Ф.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Саттаровой А.Р.) кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Сагаис" и муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.03.2019 по делу N А65-41197/2018, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2019 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 08.10.2019 по тому же делу

по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" к обществу с ограниченной ответственностью "Сагаис" об обязании освободить нежилое помещение подземного перехода и передать его по акту приема-передачи.

В судебном заседании приняли участие представители:

муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - Ахмадеева Н.Н.,

общества с ограниченной ответственностью "Сагаис" - Гаврилов А.Л., Мустафин А.Т.

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., а также выступления представителей сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Сагаис" (далее - общество) с 1994 года на основании договоров аренды, последний из которых от 01.04.2010 заключен с муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - комитет) на срок до 31.03.2015, являлось арендатором нежилых помещений N 6, 10 - 29, 32 - 42 общей площадью 175,6 кв. м подземного перехода, находящегося на площади Тукая города Казани, предоставленных для использования под торговлю.

Письмом от 01.04.2015 комитет уведомил арендатора о прекращении с 01.05.2015 договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и необходимости освободить арендуемые помещения, предоставив акт приема-передачи, подтверждающий возврат помещений.

Вместе с тем общество ранее арендованные помещения не освободило и возврата их истцу по акту приема-передачи не произвело, обратившись в суд с исками, направленными на приобретение прав на это имущество.

Между тем судебными актами обществу было отказано: по делу N А65-22482/2015 в удовлетворении исковых требований о понуждении комитета к заключению договора аренды части помещения подземного перехода, находящегося на площади Тукая города Казани общей площадью 175,5 кв. м, на условиях, указанных в проекте договора; по делу N А65-16030/2015 - о признании незаконным бездействия истца, выразившегося в уклонении от заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов; по делу N А65-1630/2017 - о признании незаконными действий истца, выразившихся в отказе в преимущественном праве выкупа спорных нежилых помещений.

Комитет, ссылаясь на названные обстоятельства и результаты рассмотрения указанных дел, указывая на то, что по состоянию на декабрь 2018 года (акты обследования от 17.01.2017, 19.09.2018, 25.10.2018, 01.11.2018) общество арендованные помещения не освободило, возврата их комитету по акту приема-передачи не произвело, сдало помещения в аренду индивидуальным предпринимателям с целью извлечения прибыли, обратился в суд с настоящим иском о возложении на общество обязанности освободить спорные нежилые помещения подземного перехода и передать по акту приема-передачи истцу.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.03.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2019, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 08.10.2019 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.

Комитет и общество обратились в Верховный Суд Российской Федерации с кассационными жалобами на указанные судебные акты, в которых, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, комитет просит отменить судебные акты полностью, общество - отменить постановление суда кассационной инстанции в части изменения мотивировочной части судебных актов судов первой и апелляционной инстанций.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2020 N 306-ЭС19-24156 кассационные жалобы комитета и общества переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационных жалобах и выступлениях присутствовавших в судебном заседании представителей сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что судебные акты по делу подлежат отмене в силу следующего.

Суды исходили из того, что по смыслу статьи 622 Гражданского кодекса с учетом разъяснений, данных в пункте 34 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствии расторжении договора", требование о возврате арендованного имущества подлежит удовлетворению в случае доказанности факта прекращения договорных отношений сторон.

Между тем, поскольку после 01.04.2015 (дата уведомления об отказе от исполнения договора аренды) арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны комитета, суды, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, сочли договор возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Непринятие истцом мер по возврату спорных помещений свыше 3,5 лет, факт продолжения владения и пользования арендатором муниципальным объектом недвижимости, надлежащее исполнение обществом обязательств по перечислению истцу арендной платы, бремя содержания помещений и прилегающих площадей перехода были расценены судами в качестве обстоятельств, свидетельствующих о сохранении между сторонами возникших между ними правоотношений, прекращение договора аренды, по мнению судов, не состоялось.

Исходя из указанных обстоятельств и положений статей 195, 196 Гражданского кодекса, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о пропуске комитетом срока исковой давности (с учетом даты обращения в суд - 29.12.2018).

Суд кассационной инстанции в названной части с выводами судов не согласился и учитывая, что иск заявлен в порядке статей 309, 453, 610, 622 Гражданского кодекса об истребовании имущества в связи с отказом от договора аренды, указал, что к данным правоотношениям в силу статьи 208 Гражданского кодекса неприменимы положения о сроке исковой давности, вместе с тем пришел к выводу, что данное обстоятельство не привело к принятию неправильных судебных актов по существу спора.

По мнению суда округа, при сохранении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, комитет не лишен возможности с соблюдением требований закона направить ответчику уведомление о расторжении договора и потребовать освобождения помещений.

Между тем, рассматривая спор, суды не учли следующее.

Как следует из материалов дела, договор от 01.04.2010 аренды спорных помещений был заключен на срок до 31.03.2015. Комитет, являясь арендодателем указанных помещений, заявил о прекращении с 01.05.2015 данного договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, о чем проинформировал общество путем направления уведомления от 01.04.2015. При этом в уведомлении указано на необходимость возврата арендованных помещений.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, с учетом положений пункта 4 статьи 54, пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса, письмо комитета от 01.04.2015 о прекращении договора аренды было доставлено обществу, в связи с чем договорные отношения по аренде указанного имущества следует считать прекращенными, и в связи с чем у ответчика возникла обязанность возвратить спорные помещения истцу.

Однако суды, принимая во внимание факт открытого и добросовестного владения обществом спорными помещениями и непринятие комитетом мер по их возврату свыше 3,5 лет, пришли к выводу о сохранении между сторонами правоотношений по аренде спорного имущества, возникших на основании договора от 01.04.2010, и пропуске комитетом срока на обращение в суд.

Судебная коллегия указанные выводы судов об отказе в удовлетворении требования комитета о возврате спорного имущества и сохранении за обществом права аренды на него находит необоснованными и не соответствующими закону, не содержащему такого основания для возобновления арендных отношений после заявления арендодателя о прекращении договора.

В соответствии с положениями части 1 статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения о том, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате, независимо от момента признания сделки недействительной, начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса).

Судебная коллегия полагает, что указанная правовая позиция подлежит применению при рассмотрении настоящего спора, в котором также отпали законные основания для правомерного пользования спорным имуществом, арендатор добровольно не возвратил объект аренды после направления ему уведомления о расторжении договора, в том числе при направлении ему иска с требованием о возврате, не исполненным ответчиком, поведение которого следует расценивать как отказ общества от добровольного возврата арендуемого имущества по требованию истца.

При установленных по делу обстоятельствах и поскольку предъявление иска по настоящему делу, по сути, является требованием о возврате переданной во временное пользование вещи, выводы суда округа о необходимости направления комитетом ответчику вновь уведомления о расторжении договора аренды с требованием освобождения помещений при наличии спора в суде нельзя признать обоснованными.

По мнению судебной коллегии, иной подход со ссылкой на истечение исковой давности по его возврату не обеспечивает защиту прав собственника имущества, обладающего правом на возврат переданной во временное пользование вещи при отказе от передачи ее арендатором, по обращению непосредственно к нему или за судебной защитой с иском по указанному требованию, по которому он является ответчиком, а напротив, позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество без правовых оснований и не исполняющему обязанность по передаче спорных помещений собственнику, продолжать владеть этим имуществом, извлекая свою выгоду.

Более того, арендатор владеет вещью не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, обращение которого за возвратом вещи в судебном порядке последовало после окончания судебных споров, в которых он настаивал об отсутствии у арендатора прав на спорное имущество.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.03.2016 по делу N А65-22482/2015 обществу отказано в удовлетворении иска к комитету о понуждении к заключению договора аренды указанных помещений подземного перехода, а судебными актами по делу N А65-1630/2017 - в удовлетворении требований о признании незаконными действий комитета, выразившихся в отказе в заключении в преимущественном порядке договора купли-продажи названных помещений, обязании комитета устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Следовательно, с учетом установленных по делу обстоятельств о прекращении арендных отношений в связи с отказом собственника имущества от договора, характера и результатов ранее рассмотренных судами споров об отсутствии у ответчика прав на него, на период рассмотрения которых он продолжал использовать помещения, при наличии обстоятельств, свидетельствующих об отказе арендатора от добровольного возврата спорного имущества после прекращения договора аренды, а также после предъявления настоящего иска, являющегося требованием о возврате арендованного имущества, противоправное поведение ответчика не могло быть защищено исковой давностью и выводы судов о пропуске комитетом срока исковой давности по настоящему иску нельзя признать законными и обоснованными.

Таким образом, суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов, в связи с чем, на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, принять законное и обоснованное решение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.03.2019 по делу N А65-41197/2018, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2019 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 08.10.2019 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья

Е.Е.БОРИСОВА

Судьи

В.В. ПОПОВ

Г.Г. ПОПОВА