Риски приобретения квартиры в незавершенным строительством многоквартирном доме

Приобретая квартиру в незавершенным строительством многоквартирном доме необходимо проверить исполнил ли застройщик обязательства перед предыдущим участником долевого строительства.

В противном случае квартира, может оказаться в ипотеке, которая будет обеспечивать права требования предыдущего участника долевого строительства.

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Определение ВС РФ от 2 июля 2018 г. по делу N 305-ЭС16-10864(5)

Резолютивная часть определения объявлена 25.06.2018.

Полный текст определения изготовлен 02.07.2018.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Разумова И.В.,

судей Кирейковой Г.Г. и Самуйлова С.В., -

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Банк "Северный морской путь" на определение Арбитражного суда Московской области от 20.04.2017 (судья Пономарев Д.А.), постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2017 (судьи Мизяк В.П., Катькина Н.Н., Мурина В.А.) и постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.12.2017 (судьи Савина О.Н., Закутская С.А., Зенькова Е.Л.) по делу N А41-3991/2015.

В заседании приняли участие кредитор Пятницкова К.В., ее представитель Баханов Д.В. (на основании заявления представляемого, сделанного в судебном заседании), а также представители:

общества с ограниченной ответственностью "Римэка" (должника) - Козенко Л.С. (по доверенности от 22.06.2018), Тальникова М.А. (по доверенности от 22.06.2018);

акционерного общества "Банк "Северный морской путь" (кредитора) - Володина А.А. (по доверенности от 14.05.2018), Комиссаров К.В. (по доверенности от 14.05.2018);

региональной общественной благотворительной организации "Общество защиты прав потребителей и охраны окружающей среды "Принцип" - Лебедев Г.А. (по доверенности от 24.08.2015);

Кравцова В.М. (кредитора) - Лебедев Г.А. (по доверенности от 04.09.2017);

Бахановой И.В. (кредитора) - Баханов Д.В. (по доверенности 13.12.2017);

Зевакиной Н.А., Корякина В.Е., Куценко А.М. - Лебедев Г.А. (по доверенностям от 13.11.2015, от 30.06.2015, от 29.01.2018);

Золотухина К.В. (кредитора) - Белая М.Н. (по доверенности от 27.03.2018).

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Разумова И.В., объяснения представителей акционерного общества "Банк "Северный морской путь", общества с ограниченной ответственностью "Римэка" и Золотухина К.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, а также объяснения Пятницковой К.В., ее представителя и представителей Бахановой И.В., Зевакиной Н.А., Корякина В.Е., Куценко А.М., региональной общественной благотворительной организации "Общество защиты прав потребителей и охраны окружающей среды "Принцип", не согласившихся с доводами кассационной жалобы, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

в рамках дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Римэка" (далее - общество, должник), рассматриваемого по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве; здесь и далее - в редакции, подлежащей применению к спорным отношениям) о банкротстве застройщика, Кравцов Виктор Михайлович обратился в суд с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора.

Определением Арбитражного суда Московской области от 20.04.2017 требование Кравцова В.М. в размере 2 387 399 рублей 83 копеек, ранее включенное в реестр требований кредиторов должника, признано обеспеченным залогом будущего недвижимого имущества - квартиры проектной площадью 45,5 кв. м, расположенной по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон N 22А, корпус 3, этаж 18, технический номер 1Б (далее - квартира N 1Б).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2017 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Арбитражный суд Московского округа постановлением от 13.12.2017 определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, акционерное общество "Банк "Северный морской путь" (далее - банк) просит названные судебные акты отменить.

В отзывах на кассационную жалобу кредитор Пятницкова К.В. просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кредитор Баханова И.В. обращает внимание на недобросовестное поведение общества и связанного с ним Золотухина К.В.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Разумова И.В. от 14.05.2018 кассационная жалоба передана на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании Пятницкова К.В. заявила ходатайство о прекращении производства по кассационной жалобе банка, мотивированное отсутствием у последнего правомерного интереса в обжаловании судебных актов по настоящему обособленному спору. Представители банка, общества и Золотухина К.В. просили в удовлетворении ходатайства отказать, представители иных лиц, участвующих в обособленном споре, ходатайство поддержали.

Судебная коллегия не нашла оснований для удовлетворения ходатайства Пятницковой К.В., поскольку банк является лицом, участвующим в деле о банкротстве, и имеет право на обжалование судебных актов. При этом признание в деле о банкротстве требования одного их кредиторов залоговым влияет на положение других кредиторов в том же деле о несостоятельности.

Изучив материалы обособленного спора, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и их представителей, судебная коллегия считает, что определение суда первой инстанции, постановления судов апелляционной инстанции и округа подлежат отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и усматривается из материалов дела, обществом (застройщиком) и Кравцовым В.М. (участником долевого строительства) заключен договор от 15.11.2011 N 03-011 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику строительства квартиру N 1Б.

Цена сделки составила 2 387 399 рублей 83 копейки (в редакции дополнительного соглашения).

Кравцов В.М. оплатил обществу стоимость квартиры N 1Б.

Впоследствии он в одностороннем порядке отказался от исполнения договора в связи неисполнением застройщиком обязательства по передаче жилого помещения участнику долевого строительства в согласованный ими срок.

Вступившим в законную силу решением Балашихинского городского суда Московской области от 27.08.2014 удовлетворено требование Кравцова В.М. о возврате ему средств, предоставленных обществу по договору участия в долевом строительстве.

Определением Арбитражного суда Московской области от 06.02.2015 принято к производству заявление о признании общества банкротом, определением того же суда от 04.06.2015 в отношении общества введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должником утвержден Гладков Г.И., к обществу применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, регулирующие особенности банкротства застройщиков.

В рамках дела о банкротстве общества определением Арбитражного суда Московской области от 04.06.2015 требование Кравцова В.М. в сумме 2 387 399 рублей 83 копейки, подтвержденное судебным актом суда общей юрисдикции, включено в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в третью очередь.

Затем в отношении квартиры N 1Б был заключен новый договор участия в долевом строительстве с другим лицом - с Золотухиным К.В., зарегистрированный 21.01.2016.

Признавая требование кредитора Кравцова В.М. обеспеченным залогом квартиры N 1Б, суды исходили из того, что у него как у участника долевого строительства сохранилось право залога в отношении создаваемого объекта (квартиры), возникшее в силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве; здесь и далее - в редакции, подлежащей применению к спорным отношениям). Возражения относительно возникновения права на получение спорной квартиры на стороне третьего лица - Золотухина К.В. - отклонены судами со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", наличие у должника заложенного объекта в натуре и отсутствие доказательств невозможности обращения взыскания на него.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

В то же время частью 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект.

В силу же части 5 статьи 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Из системного толкования приведенных норм (с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в пункте 2 статьи 8.1, пункте 2 статьи 336 и пункте 2 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приведенные положения о возникновении залогового обеспечения в отношении не завершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в соответствии со статьей 12.1 Закона об участии в долевом строительстве в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

Части 3 и 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве регулируют права участников долевого строительства в период после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Так, согласно Закону в период с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства (в частности, квартиры - пункт 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве) такой объект считается находящимся в залоге у этого участника. При этом помещения, входящие в состав многоквартирного дома и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге со дня получения застройщиком указанного разрешения. С момента передачи объекта долевого строительства участнику строительства право залога, возникшее на основании названного Закона, не распространяется на переданный объект.

Указанные нормы подлежат истолкованию следующим образом.

При нормальном хозяйственном обороте осуществляется передача квартиры участнику долевого строительства и за ним регистрируется первичное право собственности на эту квартиру. В таком случае полноценное залоговое обременение в отношении квартиры не возникает в принципе, поскольку до момента регистрации прав на квартиру она как объект гражданских прав не существовала (не была введена в гражданский оборот), а после регистрации ее собственником становится участник строительства, а не застройщик (статья 16 Закона об участии в долевом строительстве, статья 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Если же в отношении квартиры заключен один договор долевого участия в строительстве, но право собственности на эту квартиру при наличии действующего договора зарегистрировано за застройщиком, у участника строительства возникает право залога на квартиру с момента регистрации на нее права собственности застройщика.

Если участник строительства правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, новый договор в отношении данной квартиры не заключался, а право собственности на квартиру, являвшуюся объектом прекращенного договора, зарегистрировано за застройщиком, требование бывшего участника строительства о возврате внесенных по договору сумм обеспечивается ипотекой квартиры с момента регистрации за застройщиком права собственности на квартиру (часть 8 статьи 13, статья 12.1 Закона об участии в долевом строительстве).

Если один участник строительства правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, после чего был заключен новый договор в отношении этой же квартиры с другим лицом, по общему правилу части 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве после завершения строительства квартира передается новому участнику свободной от прав первого участника строительства: передача квартиры второму участнику строительства влечет за собой возникновение на стороне фактического владельца права собственности, не обремененного ипотекой в пользу первого участника строительства. Однако в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения. Поэтому в ситуации злоупотреблениям правом на заключение второго договора долевого участия в строительстве обеими его сторонами, то есть когда основной целью последующей сделки стало не привлечение средств для завершения строительства, а лишение первого участника обеспечения в интересах застройщика, в момент регистрации права собственности за недобросовестным субъектом возникнет залоговое обременение, так как в этом случае получение правового титула собственника вторым участником направлено на обход положений Закона об участии в долевом строительстве об основаниях и моменте возникновения залога (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При банкротстве застройщика обращение взыскания на незавершенный строительством объект на основании статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве не осуществляется, не происходит передача квартир в порядке статьи 8 указанного Закона в отрыве от Закона о банкротстве. Удовлетворение требований названных участников строительства, в том числе бывших, производится в соответствии со специальными положениями статей 201.10, 201.11, 201.14 и др. Закона о банкротстве, для применения которых по общему правилу не требуется обращение в суд с самостоятельным заявлением об установлении статуса залогового кредитора. Для этого достаточно, чтобы участник строительства (действующий либо бывший), заключивший договор по правилам Закона об участии в долевом строительстве, предъявил застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (статья 201.4 Закона о банкротстве) и соответствующее требование было признано судом обоснованным.

Давая объяснения в судебном заседании судебной коллегии, участвующие в обособленном споре лица подтвердили факт получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира N 1Б.

При этом суды не установили факт регистрации права собственности общества на эту квартиру. На наличие такой регистрации не ссылались участники обособленного спора в судебных заседаниях.

Неверно определив предмет доказывания, суды не исследовали вопрос о том, возникло ли у Золотухина К.В. первичное право собственности на квартиру N 1Б, которое Кравцов В.М. при определенных обстоятельствах мог бы считать обремененным залогом, не оценили договор, заключенный с Золотухиным К.В., на предмет его действительности, не проверили доводы Кравцова В.М. о злоупотреблении правом со стороны застройщика и последующего (второго) участника долевого строительства.

В связи с тем, что судами допущены существенные нарушения норм права, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов участвующих в деле о банкротстве общества лиц, определение суда первой инстанции, постановления судов апелляционной инстанции и округа в обжалуемой части подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением спора на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 291.11 - 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

в удовлетворении ходатайства Пятницковой Кристины Владимировны о прекращении производства по кассационной жалобе отказать.

Определение Арбитражного суда Московской области от 20.04.2017, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.12.2017 по делу N А41-3991/2015 отменить.

Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья

И.В.РАЗУМОВ

Судья

Г.Г.КИРЕЙКОВА

Судья

С.В.САМУЙЛОВ