С какого момента считается расторгнутым по соглашению сторон договор аренды, прошедший государственную регистрацию?

VI. Записи о прекращении прав, ограничений (обременений)

62. Записи подразделов II и III Единого государственного реестра прав при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки погашаются на лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационной записи (приложение N 12). В штампе погашения регистрационной записи проставляются дата регистрации прекращения права, ограничения (обременения) права, сделки, фамилия и инициалы регистратора, его подпись.

(п. 62 в ред. Постановления Правительства РФ от 22.11.2006 N 710)

63. Если право было прекращено в связи с его переходом к новому правообладателю, в штампе погашения регистрационной записи дополнительно указывается номер подраздела и листа, на котором произведена запись о вновь возникшем праве. Если ограничение (обременение) прекращается не полностью, а преобразуется в пользу другого гражданина или юридического лица, в штампе погашения регистрационной записи указывается номер подраздела и листа, на котором произведена новая запись о том же самом ограничении.

64. Если право прекращено без перехода к новому правообладателю или ограничение (обременение) прекращено полностью, то на штампе погашения регистрационной записи ссылка на новую регистрационную запись не проставляется.

65. В случае прекращения права или его ограничения (обременения) без перехода к новому правообладателю, при ведении Единого государственного реестра прав на бумажных носителях, на оборотную сторону листов подразделов II и III в графу "Документы-основания" заносятся сведения о документах, на основании которых было прекращено право или ограничение (обременение).

66. При ведении Единого государственного реестра прав на магнитных носителях запись о прекращении права или ограничения (обременения) без перехода к новому правообладателю выполняется на отдельном листе (Приложение N 11), который располагается за листом с записью о прекращаемом праве или ограничении (обременении). Этот отдельный лист нумеруется тем же кадастровым или условным номером и номером подраздела, что и лист с записью о прекращаемом праве или ограничении (обременении), а номер листа на нем проставляется в соответствии с правилами, указанными в пункте 14.

С какого момента считается расторгнутым по соглашению сторон договор аренды, прошедший государственную регистрацию?

Существует две позиции судов:

Примечание: ФАС Волго-Вятского округа в Рекомендациях научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа "О практике применения норм гражданского законодательства", принятых по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных Президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2 (вопрос 34), разъяснил следующее: соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества сроком не менее года подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации. При этом для сторон договор прекращается с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, а для третьих лиц - с момента внесения изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Позиция 1. Договор аренды, прошедший государственную регистрацию, является расторгнутым со дня, указанного в соглашении о его расторжении.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 07.07.2010 N Ф09-5387/10-С6 по делу N А07-20597/2009

"...На основании решения Комитета от 19.11.2007 N 287дз между истцом и ответчиком 10.12.2007 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 12.10.1995 N 1100 с 19.11.2007.

Комитет, считая, что с 19.11.2007 общество "БСУ "Монтажхимзащита" пользуется спорным земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности, без установленных законом или сделкой оснований, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности по уплате арендной платы за землю в установленном порядке в размере в соответствии с договором аренды, в связи с чем нормы о неосновательном обогащении применению не подлежат. При этом суд исходил из того, что договор аренды от 12.10.1995 N 1100 считает продленным на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а соглашение о расторжении договора с 19.11.2007 не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем договор аренды продолжает действовать по настоящее время.

Соглашаясь с решением суда первой инстанции и выводом о невозможности применения к спорным правоотношениям норм, касающихся неосновательного обогащения, суд апелляционной инстанции вместе с тем указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что не прошедшее государственной регистрации в установленном законом порядке соглашение о расторжении договора не влечет для сторон правовых последствий, указав, что данный вывод не привел к принятию неправильного решения.

На основании заключенного между сторонами соглашения от 12.10.2007 договорные отношения между истцом и ответчиком прекратились с 19.11.2007 в соответствии с п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции правильно отметил, что отсутствие государственной регистрации соглашения о расторжении договора не является нарушением формы соглашения..."

Аналогичная судебная практика:

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 27.05.2010 N КГ-А40/4842-10 по делу N А40-70149/09-60-429

"...ООО НПО "Запад" и ООО "Промышленная компания Три А" 20.02.2009 года заключили соглашение о расторжении договора аренды N 07/06/3 от 01.07.2006 года.

08.04.2009 года произведена государственная регистрация указанного соглашения.

Согласно пункту 3 названного соглашения стороны определили, что договор аренды прекращает свое действие с 01 марта 2009 года.

Действуя в рамках требований, изложенных в п. 1 ст. 618 ГК РФ, истец уведомил ответчика 25.02.2009 г. о том, что договор аренды N 07/06/3 от 01.07.2006 г. расторгается досрочно. При этом истец предложил ответчику заключить договор аренды на имущество, которое находилось у ответчика в пользовании в соответствии с договором субаренды от 01.05.2008 г. N 08/05/1/1.

Ответчик с 01.03.2009 г. договор с собственником помещений не заключил, в период с 01.03.2009 года по 01.04.2009 года использовал помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, что послужило основанием для обращения истца с иском о взыскании с ответчика платы за пользование помещением за указанный период в размере 312 075 руб.

В силу п. 1 ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Договор аренды был прекращен по соглашению сторон с 01.03.2009 г., о чем ответчик (субарендатор) был извещен.

Судом апелляционной инстанции установлен факт использования ответчиком спорного помещения истца в период с 01.03.2009 года по 01.04.2009 года.

Довод ответчика о том, что договор аренды N 07/06/3 от 01.07.2006 г. считается прекращенным с момента государственной регистрации, то есть с 08.04.2009 года, также правомерно был отклонен апелляционным судом.

В силу п. п. 2, 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В данном случае стороны согласовали в соглашении, что договор N 07/06/3 от 01.07.2006 г. прекращается с 01 марта 2009 года. Кроме того, арендатор возвратил истцу нежилые помещения по акту приема-сдачи помещения от 28.02.2009 г., что свидетельствует о прекращении действия договора аренды N 07/06/3.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.05.2010 N КГ-А40/5105-10 по делу N А40-70058/09-11-552

"...Между ООО НПО "Технология-Запад" и ООО "Промышленная компания Три А" заключено соглашение о расторжении договора аренды от 01.07.2006 N 07/06/З.

Истец уведомил ответчика 25.02.2009 о том, что договор аренды от 01.07.2006 N 07/06/З расторгается досрочно. При этом истец предложил ответчику заключить договор аренды на имущество, которое находилось у ответчика в пользовании в соответствии с договором субаренды от 01.05.2008 N 08/05/1/1.

Государственная регистрация указанного соглашения произведена 08.04.2009.

В соответствии с п. 3 соглашения N 07/06/З договор аренды прекращает свое действие с 01.03.2009.

Ответчик с 01.03.2009 договор с собственником помещений не заключил, в период с 01.03.2009 по 01.04.2009 использовал помещение, принадлежащее истцу на праве собственности.

В связи с досрочным прекращением договора аренды прекратил свое действие заключенный в соответствии с ним договор субаренды по основаниям, установленным ст. 618 Гражданского кодекса РФ.

Правовых оснований для пользования Помещением N 1, комнатами 22-53 расположенными на 6-м этаже, общей площадью 636,4 кв. м по адресу, г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 57, в период с 01.03.2009 по 01.04.2009 у ответчика не имелось, в связи с чем у собственника в силу ст. ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса РФ возникло право в судебном порядке требовать стоимости сбереженной субарендатором вследствие такого пользования суммы, определяемой по цене, уплачиваемой за аренду аналогичных помещений.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что моментом заключения соглашения о расторжении договора аренды является дата его государственной регистрации, суд кассационной инстанции отклоняет, поскольку данному доводу была дана полная и всесторонняя оценка в суде первой инстанции.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 452 и п. 1 ст. 651 ГК РФ соглашение о расторжении договора заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.

Государственная регистрация не является элементом формы договора аренды и положения п. 2 ст. 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, не распространяется на соглашение о расторжении договора..."

Позиция 2. Договор аренды, прошедший государственную регистрацию, считается расторгнутым по соглашению сторон с момента госрегистрации данного соглашения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2009 N Ф04-48/2009(19184-А46-28) по делу N А46-1552/2008

"...Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу "Омскстрой" (далее - ЗАО "Омскстрой") о взыскании 57 890 рублей 65 копеек арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.01.2006 N Д-Кр-31-5935 и 18 053 рублей 57 копеек пени за период с 25.07.2007 по 26.11.2007.

В связи с вводом объекта в эксплуатацию и передачей жилого дома эксплуатирующей организации Департамент и ЗАО "Омскстрой" 06.08.2007 подписали соглашение о расторжении договора (далее - соглашение), указав, что договор следует считать прекратившим действие с 01.03.2007.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области в регистрации соглашения отказано, о чем ЗАО "Омскстрой" и Департаменту сообщено в письме от 13.09.2007 N 43/37258.

Отказ регистрирующего органа в регистрации соглашения сторонами договора в установленном законом порядке не оспаривался.

Акт приема-передачи земельного участка не подписывался.

Посчитав, что договор аренды земельного участка является действующим, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Поскольку договор заключался сторонами сроком на 3 года, то в силу правил статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по аренде подлежала государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, и любые соглашения к зарегистрированному договору аренды в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали обязательной государственной регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).

То обстоятельство, что стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды, которое подлежало государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области, не освобождало ответчика от обязанности арендатора вносить арендные платежи до того момента, как соглашение о расторжении сделки в установленном порядке будет зарегистрировано..."